서울 강남구 대치동 은마아파트(좌) 전경과 김현미 국토교통부 장관.© News1 최진모 디자이너

서울 강남구 재건축 대장주인 은마아파트 재건축안의 서울시 심의가 임박하면서 시장의 관심이 집중되고 있다. 내년 초 정부가 예고한 각종 부동산·대출 규제가 본격화돼 시장 위축이 예상되지만 은마아파트 심의 결과 등에 따라 분위기가 반전될 수 있기 때문이다.17일 서울시와 부동산업계에 따르면 시는 현재 '은마아파트 재건축 정비계획안'을 이달 28일 도시계획위원회(도계위) 본회의에 상정해 심의하는 것을 검토 중이다. 당초 서울시 일정상 내년으로 넘어갈 것으로 보였으나 예정에 없던 회의 일정이 추가되면서 극적으로 연내 심의가 가능해졌다.

시 관계자는 "은마 재건축안을 포함해 전체적으로 10여 건의 안건이 접수됐는데 1월 첫 주에 도계위 회의가 없는 것을 감안해 연내에 처리하려고 한다"며 "은마는 상대적으로 접수가 늦은 만큼 20일과 28일 회의 중 28일 심의에 오를 가능성이 높다"고 밝혔다.

그동안 서울시와의 층수 논란으로 장기간 심의가 지체됐던 은마 재건축안의 연내 심의 소식이 전해지자 업계는 사업이 더욱 탄력 받을 것으로 예상하고 있다. 뿐만 아니라 정부의 잇따른 규제와 금리인상 등으로 전망이 어둔운 부동산 시장을 재가열 시킬 기폭제가 될 수 있다는 전망도 나온다.

내년 1월 1일부터 재건축사업으로 발생한 개발이익의 최대 50%를 세금으로 징수하는 재건축초과이익환수제가 재시행된다. 조정대상지역 내 분양권 전매에 대한 양도세가 강화되고 차주의 가계부채를 보다 포괄적으로 반영해 대출 한도를 제한하는 신DTI(총부채상환비율)도 예고된 상태다. 이로 인해 내년 상반기 부동산 가격은 하방압력을 받을 것이라는 전망이 지배적이다.하지만 서울 부동산 키를 쥐고 있는 강남 재건축 시장의 움직임에 따라 분위기는 달라질 수 있다는 게 전문가들의 의견이다. 

실제 역대 고강도 규제로 평가받는 8·2 부동산 대책 발표 후 부동산 시장은 침체에 빠졌으나 한 달 뒤 송파구 대표 재건축 단지인 잠실주공5단지 재건축안이 서울시 도계위 심의를 통과해 사업이 본궤도에 오르자 분위기는 반전됐다. 강남권 재건축 시장이 먼저 살아나기 시작했고 주변 일반 아파트에까지 가격 상승세가 확산돼 지금까지도 이어지고 있다. 지난해 11·3 대책 이후에도 시장은 한동안 위축됐으나 서초구 반포주공1단지(1·2·4주구) 재건축안이 2월 도계위 심의를 통과한 뒤 시장 반등을 이끌어 냈다.

업계 한 관계자는 "내년 초 정부 각종 규제가 본격화 되는 시점에서 공교롭게 또 은마 재건축 도계위 심의가 변수로 떠오르게 됐다"며 "지금까지 시장이 규제를 이긴 상황에서 이번에는 어떤 결과가 나올지 귀추가 주목된다"고 말했다. 

은마아파트 인근 중개업계에 따르면 이미 연내 도계위 심의 소식이 전해진 뒤 일부 집주인들은 매물을 거둬들였고 호가는 최대 3000만원 가까이 오른 것으로 알려졌다. 은마아파트 전용면적 84㎡ 주택형의 경우 지난달 16억원에 거래된 뒤 지난주 호가가 16억7000만원까지 올랐으나 현재는 최대 17억원까지 뛰었다.

A중개업소 관계자는 "초과이익환수제의 경우 예전부터 부활이 예고돼 이미 가격에 반영이 됐다"며 "강남권 주요 고객인 자산가들의 경우 대출규제나 금리인상에 큰 영향을 받지 않는 만큼 서울시 심의 결과에 따라 가격 상승폭은 더욱 커질 수 있다"고 시장 분위기를 전했다.

하지만 은마 재건축안에 대한 본격적인 심의가 사실상 처음인 만큼 지나친 기대는 경계해야 한다는 지적도 나온다. 은마 재건축안은 그동안 서울시가 반대하는 49층 초고층 계획을 고수하면서 제대로 된 심의가 이뤄지지 못했다. 서울시는 지난 8월 제출된 은마 49층 재건축안에 대해 이례적으로 심의 자체를 거부하기도 했다. 결국 은마는 10월 주민투표를 통해 35층 재건축안을 수용했고 이후 재건축안 심의에 대한 논의가 진행됐다.

업계 다른 관계자는 "대부분 재건축안이 도계위 심의에 처음 오르면 몇 차례 조율을 거친 뒤에야 통과된다"며 "내년 상반기부터 부동산 시장 환경이 녹록지 않은 게 사실인 만큼 강남불패가 영원할 것이라고 장담할 수도 없다"고 말했다.


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