서울 반포 주공 1단지 전경. 2017.9.28/뉴스1 © News1 허경 기자

내년 정부의 여신심사 가이드라인에서 전세 임대업자가 가장 큰 불이익을 받게 됐다. 보증금에 대한 은행이자를 임대료로 산정하며 임대업자 중 이자상환비율(RTI)이 가장 떨어지기 때문이다.

13일 금융당국 관계자 등에 따르면 정부는 지난 24일 가계부채 종합대책을 통해 내년 3월부터 부동산 임대업자 대출에 대한 여신심사 가이드라인을 도입하기로 했다. 한도 이상 대출을 금지하고 원리금을 갚을 수 있는 능력을 엄격히 따지는 게 골자다.특히 금융당국은 신규대출 심사 기준으로 임대업자의 RTI를 제시했다. RTI는 연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 값이다. 은행은 임대업자의 RTI을 100% 이상이 되도록 관리할 계획이다. 연간 임대소득이 이자 비용보다 많은 선에서만 돈을 빌려줄 수 있다.

문제는 연간 임대소득이 뚜렷한 월세 임대업자에 비해 전세 임대업자의 임대료가 불분명하다는 점이다. 전세의 경우 별도의 임대료 대신 임대기간 동안 집주인이 집값의 약 80%에 달하는 보증금을 운용하게 된다. 결국 보증금의 운용수익의 임대료 산정이 어려운 상황이다.

금융당국 관계자는 이에 대해 "국토교통부와의 연내 협의가 필요한 부분"이라면서도 "현재까진 과세당국의 소득기준을 준용할 가능성이 높다"고 보고 있다. 과세당국은 현재 3주택 이상 보유자의 전세 보증금 합계액 중 3억원을 초과한 액수의 60%에 대해 이자 상당액을 과세하고 있다. 금융당국이 이를 준용한다면 전세 임대업자의 연간임대료는 보증금의 연간 은행금리 수준에서 산정될 공산이 크다. 하지만 이 경우 전세 임대업자는 월세 임대업자에 비해 낮은 RTI를 받을 수 밖에 없다. 은행의 예대마진 탓에 RTI가 100%를 넘지 못해 보증금과 동일한 액수의 대출도 사실상 불가능하다.

유재수 금융위 금융정책국장은 이에 대해 "가령 RTI를 150%(임대소득이 이자의 1.5배)로 관리하면 임대업자들은 부채를 줄여야 한다"며 "구체적인 숫자(비율)는 고민 중이지만 결국 임대업자를 압박하겠다는 것"이라고 말했다.

정부의 한 관계자는 "결국 금융당국이 RTI를 100% 이상 높이고 전세임대의 기준을 보증금 이자로 확정하면 전세 임대업자의 신규대출이 가장 힘들어질 가능성이 클 것"이라고 내다봤다.


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