© News1 최진모 디자이너

'49층 초고층 재건축'을 포기한 서울 강남구 은마아파트의 조합원 추가분담금이 최대 2배 가까이 늘어날 수 있다는 전망이 나오고 있다.28일 업계에 따르면 49층 재건축을 고수하며 서울시와 대립하던 은마아파트가 결국 '35층 재건축안'을 수용하기로 결정하면서 14년을 끌어온 재건축 사업이 진행 궤도에 오르게 됐다.

아파트 토지등소유자 3662명이 투표한 결과 절반을 넘는 2601명(71%)이 35층안을 선택했다. 서울시의 재건축 아파트 높이 기준을 받아들인 만큼 사업은 탄력을 받을 전망이다.

내년이면 입주 40년차를 맞는 은마아파트는 그동안 서울시가 반대하는 주거지역 49층 재건축을 거듭 고집해 서울시 심의에 번번이 퇴짜를 맞았다.

은마아파트가 초고층 재건축을 추진한 근본적인 이유는 사업성 때문이다.재건축은 건축 규모를 결정하는 용적률(사업부지 대비 지상건축연면적 비율)이 수익성을 좌우한다. 기존 아파트의 용적률과 재건축 후 용적률 차이가 클수록 일반분양분이 늘어 분양 수입이 증가한다. 일반분양 수입이 늘어나면 주민들의 사업비 부담은 그만큼 줄어든다.

문제는 은마가 기존 용적률이 204%에 달하는 고밀도 단지라는 점이다. 업계에서는 보통 용적률이 180% 이하여야 사업성이 있다고 본다.

일반3종주거지역에 위치하는 은마는 재건축 최대용적률 300%가 적용되고 최고 35층 아파트를 지을 수 있다. 하지만 일부를 준주거지역으로 종상향하면 해당 구역은 용적률이 500%까지 확대되고 최고 50층  높이로 지을 수 있어 일반분양분을 늘릴 수 있다.

은마는 이를 노려 일부 구역을 준주거로 종상향 한 뒤 현재 28개 동 14층 높이의 4424가구를 최고 49층 6054가구로 재건축할 계획이었다.

하지만 서울시의 완강한 반대에 부딪혀 이를 포기했고 3종주거지역 최대용적률 300%를 받아들여 5905가구를 짓는 방안으로 선회했다. 신축 가구 물량이 149가구 줄어든 것이다.

또 초고층 단지로 지으면 조망권과 희소성이 반영돼 분양가를 비싸게 받을 수 있고 랜드마크 지위를 얻을 수 있다. 56층 높이로 지어진 서울 용산구 이촌동 '래미안 첼리투스'는 3.3㎡당 시세가 4800만원 정도로 이촌동 평균(3046만원)의 1.6배에 달한다.

서울 강남구 대치동 은마아파트 모습. © News1

현재 은마는 조합 설립 전으로 정비구역지정·정비계획 수립 등의 심의를 거쳐야 하는 초기 단계여서 49층 재건축 포기에 따른 입주민들의 추가분담금 증가분을 정확히 따지기는 어렵다.

하지만 중개업계에서는 여러 상황을 감안할 때 은마 재건축 단지의 추가분담금이 기존 계획 대비 최대 2배 가까이 늘어날 수도 있다고 전망하고 있다.

은마아파트 인근 중개업자들은 현재 전용면적 76㎡(구 31평형)을 재건축 후 34평형으로 배정 받을 경우 49층 재건축 시 2억원 정도일 추가분담금이 35층 시 최대 3억~4억원까지 오를 수 있다고 내다봤다. 실제 상담고객들에게도 이와 같이 안내하고 있다.

이들이 기준으로 삼은 것은 인근에서 약 5년 전 조합원 분양을 한 래미안대치팰리스(대치청실 재건축)다. 은마(35층 기준)와 비슷한 용적률 조건으로 재건축을 추진한 대치청실은 31평에서 34평으로 옮겨갈 때 2억원 안팎의 추가분담금을 냈다.

그러나 대치청실이 분양한지도 5년이 지나 재건축 공사 자재비와 인건비 등 물가가 오른 것을 감안하면 은마의 추가분담금은 더 오를 수 밖에 없다는 얘기다. 또 은마의 경우 프리미엄 단지를 노려 최고급 자재를 사용하는 등 공사비가 더 늘어날 수 있다는 것도 이유다.

한 중개업소 관계자는 "정확한 추가분담금은 조합이 설립되고 정비계획과 분양물량이 확정되고 나서야 구체적으로 정해질 것"이라며 "그러나 대략의 추가분담금을 미리 예측하고 매수에 나서야 후에 당황하지 않게 된다"고 말했다.


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