정부의 8·2 부동산 대책이 발표되면서 서울 아파트 매매가격 상승세가 주춤해졌다. 부동산114에 따르면 8월 첫째 주 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.37% 올라 지난주 상승률(0.57%)과 비교해 오름세가 둔화됐다.  사진은 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 시내 아파트 밀집지역 모습. /뉴스1 © News1 안은나 기자

8·2부동산대책으로 시장의 변동성이 커진 가운데 실수요자의 경우 당장 내집마련에 나서는 것보단 관련 정책의 추진일정과 시장 흐름을 지켜보면서 전략을 구사해야 한다.  1순위 자격 요건 강화와 가점제 적용 대상 확대 등을 담은 청약제도가 다음달 시행될 예정으로 다주택자들의 분양시장 진입이 어려워진 만큼 가점이 높거나 부양가족이 많은 실수요자는 여유를 갖고 분양 물량을 살피는 것이 현명하다.

반면 청약통장 가입기간이 짧고 부양가족이 적은 무주택자들은 다주택자가 절세를 위해 내놓는 급매물을 기다리는 것도 방법이다. 이 또한 임대사업자 등록과 매도라는 선택지를 받은 2주택 이상 다주택자의 고민이 깊어지고 있어 연말까지 가격 조정이 일어난 후 매입해도 늦지 않다는게 전문가들의 조언이다

13일 부동산업계에 따르면 8·2대책으로 청약시장의 가수요 거품이 걷힐 것으로 보인다. 1순위 자격이 강화되고 가점 당첨자의 재당첨이 금지되면서 분양권 전매족이 발을 붙일 수 없기 때문이다. 여기에 주택담보대출도 차주당 1건에서 가구당 1건으로 제한되면서 다주택자들의 청약시장 진입이 사실상 어렵게 됐다.

분양에서도 기존에는 중도금 전액을 대출받을 수 있었지만 앞으로는 서울 등 투기과열지구 내에서는 분양대금의 10~20%에 달하는 중도금을 계약자 본인이 직접 마련해야 한다.김규정 NH투자증권 부동산 전문위원은 "분양물량 가운데 전용 85㎡ 이하의 가점제 비율이 상향 조정되는 만큼 가점이 높은 청약자에게 기회가 돌아간다"면서 "다만 9월에 청약제도 개편을 담은 주택공급규칙 개정과 청약시스템 개선 등이 있기 때문에 서두를 필요는 없다"고 말했다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원도 "부양가족이 많은 청약자의 경우 민영주택 가점제 적용비율에 따라 조정대상지역은 75%, 투기과열지구에선 100%까지 상향됐다"며 "자금력을 갖춘 무주택자라면 하반기 지역별 분양물량을 꼼꼼히 살펴야 한다"고 전했다.

실제로 여름 휴가철과 비수기를 맞아 분양시장도 개점 휴업이기 때문에 구체적인 방안이 확정된 뒤 내집마련 계획을 세우는 것이 낫다.

부동산114에 따르면 투기과열지구와 조정대상지역 내 이달 이후 분양 물량은 △서울 40개 단지, 4만 2075가구 △경기 28개 단지, 2만 6683가구 △세종 7개 단지 6873가구 △부산 14개 단지, 1만 7834가구 등 총 89개 단지, 9만 3465가구다.

생애최초 주택구입자나 신혼부부들에게는 기회가 더 넓어졌다. 이들이 포함된 특별공급 대상자의 주택 청약공급 기회가 늘어나서다. 특별공급 당첨분 중 미계약됐거나 자격미달로 취소된 물량을 일반공급으로 돌리지 않고 다시 특별공급 신청자 중에서 예비 입주자를 뽑는 방안이 추진된다

그동안 이들은 일반 청약자들과 경쟁하지 않고 아파트 분양물량의 10~20%를 신혼부부, 다자녀가구, 노부모부양, 생애최초 주택구입 등에게 배정됐다.

현재 특별공급 청약에 당첨됐다가 취소된 물량은 우선분양과 일반분양으로 넘어간다. 이를 특별공급 대상자 중에서 예비 입주자를 선발해 취소된 물량을 넘기겠다는 게 국토교통부의 계획이다.

송인호 한국개발연구원(KDI) 공공투자정책실장은 "생애최초 주택구입자에 대한 혜택은 그대로 유지돼야 한다"며 "남은 기간 동안 개선점을 통해 보완하고 청약통장을 이용하지 않더라도 기존주택을 살 때 LTV·DTI 적용 등 내집마련 큰 틀에서 움직여야 한다"고 설명했다.   

특히 지금 시장에서 끼인 세대로 불리는 30~40대의 실수요자의 경우는 다주택자나 갭투자자들이 내놓는 급매를 노릴 필요가 있다고 조언한다. 2018년 4월 1일부터 다주택자 양도세 중과가 적용되고 투기지역에서의 주택담보대출 만기 연장이 제한되면서 보유주택 수를 줄이려는 움직임이 올해 안에 활발해지기 때문이다.

박 수석전문위원은 "시행이 임박하기 전보다 연말 정도에 절세 차원의 급매물이 나올 것"이라고 말했다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "다주택자들이 시장에서 혼란스러움을 느끼고 있는 상황에서도 버티기를 택한 집주인들이 많다"며 "지방은 입주가 상당수 예고돼 있어 가격 하방 가능성이 높아 지금보다 좋은 여건에서 내집마련 기회가 올 수 있다"고 강조했다.

8·2대책 이후의 금리인상 등의 변수도 고려해야 한다. 심교언 건국대학교 교수는 "가격은 조금 더 조정을 받를 것"이라며 "금리인상과 재건축초과이익환수제 적용 등이 남아 있어 실수요자들은 시장 흐름을 지켜봐야 한다"고 설명했다.

조명래 단국대학교 교수는 "정책 변동 뒤에는 바로 내집마련에 나서는 것은 바람직하지 않다"면서 "다주택자들이 매물을 내놓고 가격이 조정을 겪어야 실수요자들에게 유리한데 아직은 이러한 변화가 나타나지 않고 있다"고 전했다.


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