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최근 ‘상가건물임대차보호법’ 제10조의4에 따른 하급심의 첫 판결이 내려져 세간의 이목이 집중됐다. 임대인의 권리금 회수 방해 행위에 대하여 임차인의 손해배상청구를 인정한 사례(대구지법 2015가합3796)이기 때문이다.

A씨는 한 상가를 임차해 보증금 1억 원, 월세 250만원으로 약국을 운영했는데 해당 상가를 B씨가 매입하면서 갈등을 빚기 시작했다. B씨는 임대차 계약이 종료되는 달 말까지 약국을 비워줄 것을 요구했다.이에 A씨는 새로운 임차인과 권리금 1억 원의 계약을 체결한 뒤 B씨에게 “권리금 회수 기회를 방해하지 말아 달라”고 요구했다. 하지만 B씨는 새로운 임차인에게 보증금 1억 원에 월세 330만원을 요구했고, 새로운 임차인은 월세가 너무 비싸다며 계약을 포기했다.

◇정당한 사유 없이 새 임차인과 계약 거절 못해

그러자 A씨는 B씨에게 상가를 비워주는 대신 권리금 1억 원을 요구했지만 거절당했고, B씨는 상가를 비워달라며 건물 명도소송을, A씨는 “개정된 상가건물 임대차보호법에서 임차인의 권리금 회수 기회를 보장하고 있다”면서 권리금을 요구하는 손해배상소송을 각각 제기했다.B씨는 “A씨는 개정된 상가건물 임대차보호법상 보호 대상이 아니다”라고 반박했고 이에 대해 대구지방법원 제11민사부는 권리금 금액을 감정 의뢰하는 등 신중을 기한 끝에 상가 명도와 권리금 부존재 소송을 제기한 임대인에게 패소 판단을 내리고 “임차인에게 권리금 8천900여만원을 지급하라”고 판결했다.

법원은 “개정된 임대차보호법상 B씨가 정당한 사유 없이 피고가 주선한 새로운 임차인과 계약을 거절하면서 A씨가 권리금을 지급받는 것을 방해해 손해를 끼쳤다”며 A씨의 손을 들어준 것이다.

◇임차인의 권리금 회수를 방해하는 행위는?

일반적으로 ‘권리금’이란 상가건물에서 영업하는 자가 장사가 잘되는 상가를 거래할 때 보증금과 월세 외에 새 임차인이 기존의 임차인에게 시설비, 영업권 등의 명목으로 지급하는 돈을 말한다.

위에 언급한 대구지방법원 제11민사부의 판결에 대해 법무법인 바른의 윤경 변호사는 “상가건물의 권리금은 법에 따라 규정된 사항이 아니었기 때문에 권리금을 법적으로 보호받을 수 있는 권리금 보호 조항이 생기기 전에는 관련 분쟁들이 많았다”고 설명하며 “개정 상가임대차보호법에 의거하여 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 안 된다”고 덧붙였다.

개정된 상가임대차보호법에서는 임대인에게 임차인의 권리금 회수를 방해하지 말아야 할 행위를 규정하고 있다. 즉 △임대인이 신규임차인에게 권리금 요구 및 수수 △신규임차인이 종전 임차인에게 권리금 지급하는 것 방해 △신규임차인에게 주변 시세 비해 고액의 차임 또는 보증금 요구 △정당한 이유 없는 신규임차인과의 계약 거절이 이에 해당된다.

윤경 변호사는 “따라서 임대인이 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있고, 그런 경우 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다”고 강조했다.

또한, 임대인이 신규임차인과의 계약을 거절할 수 있는 정당한 이유로는 △보증금이나 차임 지급 자력이 없다고 판단되는 경우, △임대차계약상 의무위반 우려가 있는 경우, △해당 건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우, △임대인이 선택한 신규임차인이 기존 임차인에게 권리금을 지급한 경우이다.

윤경 변호사는 “이에 따라 자력이 충분하지 않은 신규임차인을 주선하여 이를 이유로 임대인이 임대차계약 체결을 거절하는 경우에는 임차인은 임대인에게 권리금에 갈음한 손해배상을 청구할 수 없다”며 “이 외에도 각종 상가임대차 관련 분쟁을 사전에 예방하기 위해서는 상가건물임대차표준계약서 및 표준상가권리금계약서를 활용하여 관련 근거를 만들어두는 것이 필요하다”고 조언했다.


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