서울 강남구 개포주공1단지 모습.뉴스1 © News1 박세연 기자

   

다음달 1일부터 9억원 이상의 아파트를 분양받을 땐 주택도시보증공사(HUG)로부터 중도금 대출보증을 받을 수 없게 된다. 또 보증 건수도 1인당 2건으로 제한되고 1인당 보증한도도 수도권은 6억원, 지방은 3억원으로 제한된다. 전문가들은 이번 규제로 과열됐던 서울 강남권의 재건축 분양 시장 등이 영향을 받을 것으로 보고 있다.

28일 국토교통부는 하반기 경제정책 방향에서 7월부터 HUG의 중도금 대출 보증요건을 대폭 바꾸기로 했다.

HUG가 보증하는 중도금 대출이란 아파트를 분양할 때 건설사가 신용으로 HUG나 주택금융공사 등으로부터 보증서를 받아 은행 등에서 중도금을 빌린 뒤 계약자에게 연결해주는 대출을 말한다. 건설사가 한꺼번에 대출을 받는다는 의미에서 '집단 대출'이라고 부른다. 공사가 보증을 해주지 않으면 금리가 올라 이자 부담이 커진다.

이번에 국토부가 중도금 대출 조이기에 나선 것은 서울 강남권 재건축 아파트를 중심으로 수도권 주택 분양 시장이 과열 양상을 띠고 있기 때문이다. 즉 분양권 전매 시세 차익을 노린 단기 투자족과 '떴다방'(이동식 중개업소)이 대거 등장하면서 시장질서를 교란하고 있다는 판단에서다.  김이탁 국토부 주택정책과장은 "실수요자를 지원하기 위한 것은 공적보증을 충분히 하겠지만 일부 지역의 경우 투기위험 과열양상이 있어 정부가 메시지를 준 것"이라고 말했다.

이를테면 서울 강남에서 분양하는 아파트의 경우 전용면적 84㎡ 기준으로 분양가가 10억원을 넘어선다. 이때 건설사는 HUG의 보증을 받지 못하고 분양받는 계약자가 분양가의 60%에 해당하는 중도금을 자체적으로 마련하게 된다. 건설사나 개인이 자체 신용을 통해 은행의 대출을 받아야 하기 때문에 중도금 대출금리가 상승할 수밖에 없다.

전문가들은 이 규제로 과열됐던 서울 강남권의 재건축 분양 시장 등이 영향을 받을 것으로 보고 있다. 여기에 브렉시트(영국의 유럽연합 탈퇴)로 불확실성이 커지면서 투자 수요가 줄어들어 부동산 시장이 당분간 관망세를 띨 것이란 분석이다.

허윤경 건설산업연구원 연구위원은 "대출 보증 규제나 한도 등은 강남 등 일부 아파트에 제한적으로 적용되고 수요자층의 영향은 미미하다"면서 "부동산 시장 전반에 영향을 주기보단 강남권 재건축 과열을 가라앉히는 데 적절한 대책"이라고 말했다.

함영진 부동산114리서치센터장은 "강남, 과천, 부산해운대, 대구수성구 등 고분양가 타깃으로 투기적 과수요를 걸러내겠다는 뜻"이라고 설명했다.

박원갑 KB국민은행 수석위원은 "강남 고분양가 행진에 제동이 걸릴 것 같고 청약경쟁률이나 계약률도 조금 떨어질 것"이라며 "단기적으로 연대보증을 통해 건설사들이 해결하겠지만 대출금리가 올라갈 것"이라고 전했다.

다만 강남권 등 일부 시장뿐만 아니라 일반 분양 시장에까지 여파가 미칠까 우려하는 목소리도 있다.

심교언 건국대학교 교수는 "브렉시트 전이라면 보증제한정책에 대한 실효성이 있겠지만 경제가 불확실한 상황에서는 위험하다"면서 "지금 경제중에 간신히 버티고 있는게 부동산 시장인데 강남 과열 투기를 잡으려다 초가삼간 태울수 있다"고 답했다.

함영진 센터장은 "그들만의 리그라고 생각하면 재한적일 수 있지만 브렉시트로 인해 관망 수요가 늘고 있어 전반적으로 영향을 미칠 것"이라며 "전매거래 줄고 결국에 수요가 줄어들면서 기존 주택이나 분양 시장으로 확산될 것"이라고 우려했다.

김동수 한국주택협회 실장은 "주택시장 과열은 강남 재건축 등의 국지적 현상에 불과하며 오히려 지방 주택시장은 주택가격 하락 및 거래감소 등 침체가 시작돼 내수부진이 걱정된다"고 말했다.


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