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이상민 국회 법제사법위원회 위원장이 11일 서울 여의도 국회에서 열린 법제사법위원회 전체회의에서 의사봉을 두드리고 있다. 2015.8.11/뉴스1 © News1 유승관 기자

정부가 중산층의 주거안정을 위해 도입한 기업형 임대주택(뉴스테이)이 탄력을 받을 전망이다.건설사들의 참여를 꺼리게 했던 재무제표 연결을 제외하는 모델이 발굴된 데 이어 뉴스테이 공급 활성화를 위한 규제완화 방안 등이 담긴 '임대주택법 전부 개정 법률안'이 국회를 통과해서다. 저렴한 토지 공급과 국민주택기금 대출 및 세제 혜택 등 각종 인센티브가 제시되면서 사업성이 높아질 것이란 기대감에 기업들의 사업추진 움직임이 빨라질 것으로 보인다.

◇특혜논란 차단…양질의 민간임대주택 공급 '방점'
대형 건설업체 등 민간 사업자에게 임대주택 공급을 허용하는 내용의 '임대주택법 전부개정안' 등 '뉴스테이 3법'이 11일 국회 본회의를 통과했다.

뉴스테이법은 민간건설사가 중산층을 겨냥한 임대주택 공급에 참여할 수 있도록 한 것으로, 이 법을 통해 임대주택이 완공되면 세입자는 최대 8년간 계약 갱신을 통해 월세를 내고 거주할 수 있다.

이 개정안은 현행 임대주택법을 '민간임대주택에 관한 특별법'으로 이름을 바꾸고 민간임대주택에 대해 '규제'에서 '지원'으로 중심을 옮기는 내용이다. 법 통과로 하반기 세부 시행규칙 등이 마련될 예정이다.개정안에는 뉴스테이 사업자에게 국가나 공공기관이 조성한 공공택지를 우선 공급하는 내용이 담겼다. 또 공급촉진지구 내에서는 용적률과 건폐율을 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'이 정한 상한까지 높이는 내용도 포함됐다.

이미 준공된 사업지구 내 미매각용지나 개발제한구역(GB)을 촉진지구로 지정할 수 있는 근거도 마련됐다. 이밖에 민간임대주택에 적용되는 주요 규제 가운데 임대의무기간(4년·8년), 임대료상승률(연 5%) 제한을 뺀 임차인가격·초기임대료 제한, 분양전환의무 등 4개를 폐지했다.

특히 이 법은 GB나 공공기관이 이전해 남은 부지 등을 활용해 사업을 허가하는 내용과 세제혜택 부분 등 기업에 주는 과도한 혜택이 논란거리였다. 실제로 야당은 민간건설사에 특혜를 줄 소지가 있다며 반대해왔다.

이에 기업 특혜 논란을 제거했다. 의결된 안에는 △촉진지구 수용요건을 면적 1만㎡에서 5000㎡로 축소 △GB에 뉴스테이 사업 시행때 개발이익 환수 근거 마련 △촉진지구 조성사업에 LH(한국토지주택공사) 등 공공기관 참여 등이 포함됐다.

김재정 국토부 주택정책관은 "주거안정 문제가 저소득·서민층뿐만 아니라 중산층에까지 확산되고 있지만 그동안 중산층 임차가구들은 사실상 주거복지정책의 사각지대에 있었다"면서 "특별법 통과로 주거복지정책 대상에서 상대적으로 소외받아 온 중산층의 주거안정을 도모하는 한편 임대주택사업에 민간을 참여시켜 임대주택사업 주체의 다양화와 포괄적인 주거복지정책 수립에 기여할 것"이라고 말했다.

◇건설사 재무제표 연결 제외한 뉴스테이 모델 제시
뉴스테이가 특별법 통과로 힘을 얻게 된 것과 동시에 그동안 민간건설사의 참여를 막아왔던 회계 고민도 해결됐다. 주택기금 50% 미만 출자때도 참여한 민간건설사의 재무제표 연결을 제외하는 뉴스테이 모델을 내놨기 때문이다.

국토부의 기업형 임대리츠 표준모델에 따르면 주택기금이 50% 이상 출자한 기업형 임대리츠에 민간건설사가 참여할때 뉴스테이는 민간건설사의 재무제표 연결대상에서 제외가 가능해진다.

주택기금이 50% 미만으로 출자하는 경우에도 △주택기금이 대주주인 경우 △건설사가 대주주이나 주택기금과 재무적투자자 1인 또는 2인의 출자비율 합이 50%를 넘을 경우 △건설사 출자 비율보다 많은 경우 등도 뉴스테이는 민간건설사의 재무제표 연결대상에서 제외가 가능하다.

이와 관련 국토부는 LH 보유택지 1․2차 공모사업 및 민간택지에서 주택기금이 50% 이상 출자하는 뉴스테이는 건설사의 재무제표 연결대상에서 제외 가능하다는 회계기준원의 1차(4월23일) 및 2차(6월2일) 회신을 받았다고 밝혔다.

여기에 추가적으로 주택기금이 50% 미만 출자하는 뉴스테이의 주요 의사결정 방식 및 6가지 지분구조를 구성해 해당 리츠가 민간건설사의 재무제표 연결대상인지 여부에 대해 회계기준원에 3차 질의를 했으며 회계기준원은 이에 대한 회신에서 질의한 뉴스테이가 모두 재무제표 연결대상에서 제외 가능하다고 답했다.

국토부 관계자는 "총 세 번에 걸친 회계기준원 회신을 기초로 뉴스테이 표준모델을 마련했다"며 "재무제표 연결대상 여부가 명확해져 건설사들의 회계 관련 리스크가 감소됨에 따라 뉴스테이 참여가 촉진될 것"이라고 말했다.  

◇뉴스테이 본격 추진…공공임대와 함께 같이 성장
이번 특별법 통과와 회계기준이 명확함에 따라 뉴스테이 공급이 얼마나 늘어날지에 대한 시장의 관심도 높아지고 있다.

저금리 지속으로 전세의 급속한 월세전환이 이뤄지면서 사상 최악의 전세난이 예고되고 있어 정부 입장에서도 공공부문의 임대주택 공급 확대와 함께 뉴스테이 공급 물량 확대가 중요하다.  

현재 추가로 공급이 가능한 뉴스테이는 LH 보유토지를 활용한 3차 공모형 뉴스테이다. 2차 화성 동탄2신도시와 충북혁신도시에서 뉴스테이를 공급할 민간사업자를 공모한 결과 업체들의 관심이 높았다. LH 보유 택지 24개 블록 가운데 용인 죽전과 수원 호매실, 김포 한강 등이 3차 공모 대상지로 거론되고 있다. 3차로 공모된 신도시에서는 4000가구의 뉴스테이가 공급될 예정이다.

공모형과 함께 민간제안형 뉴스테이도 조만간 확정돼 기금 투자 여부를 심사받게 된다. 민간제안형 뉴스테이는 사업자가 사업을 발굴해 주택도시보증공사에 제안을 하면 공사가 사업 적정성, 투자 가능성 등을 종합적으로 검토해 주택기금 투자 여부를 결정하게 된다.

다만 재개발구역에 공급하는 뉴스테이는 입주자 모집 일정이 다소 늦어질 가능성도 있다는 분석이다. 입주자를 모집하기 위해서는 인허가 속도가 변수인데 재개발사업의 경우 조합원과 지자체 조례 및 지침 개정 등 변수가 많아 당장 올해 공급이 불가능할 수 있다는 것이다. 국토부는 인천시 부평구 청천2 재개발 사업을 통해 2017년까지 뉴스테이 3197가구를 공급하는 절차에 착수한 바 있다.

LH 관계자는 "민간제안 뉴스테이의 경우 재원조달 구조가 짜여 있고 인허가가 비교적 빨리 진행될 수 있는 사업을 중심으로 기금 투자를 심사하게 된다"고 설명했다.

일각에서 뉴스테이가 저소득층의 주거복지를 외면한다는 비판이 제기되고 있지만 전문가들은 과도하다는 지적이다. 이미 저소득층 지원대책은 광범위하게 시행되고 있어서다.

김규정 NH투자증권 부동산 전문위원은 "지난 10여년간 이어진 저소득층 주거안정을 위한 노력은 앞으로도 지속돼야 한다"면서도 "전세난의 직격탄을 맞은 중산층을 위한 뉴스테이 정책들도 같이 추진돼야 한다"고 조언했다.


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