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정비사업, 전면철거에서 복합개발로…'도시재생' 전환 과도기

[부동산시장 뉴 트렌드<4>]재개발·재건축 한계, 소규모 개량사업 부상
전면철거·개량 방식 복합…주민참여형 도시재생 진입 단계

(서울=뉴스1) 임해중 기자 | 2015-06-03 16:20 송고 | 2015-06-08 16:07 최종수정
부동산시장에 변화의 바람이 불고 있다. 전세난으로 촉발된 부동산시장의 변화는 30~40대 실수요자의 전면 등장, 중소형주택 강세, 빌라·다세대·경매 인기, 기업형 임대주택(뉴스테이)시장 개막, 새로운 주거문화 등장 등의 새로운 트렌드를 만들어내고 있다. 5회에 걸쳐 부동산시장의 뉴 트렌드를 점검해보고 미래 변화 모습을 조망한다.<편집자 주>

서울 강동구 둔촌주공 아파트단지 모습 © News1 정회성 기자
서울 강동구 둔촌주공 아파트단지 모습 © News1 정회성 기자


정비사업 패러다임이 전면철거 방식에서 다양한 유형의 복합개발로 전환되고 있다.

그동안 구도심과 노후 주택지 개발에는 주로 재개발·재건축 사업이 적용돼왔다. 노후 주택과 상·하수도, 기반시설을 한꺼번에 정비하는 재개발은 기존 구도심을 대규모로 개발할 수 있다는 장점에서 널리 이용됐다.

재개발에 비해 사익사업 성격이 강한 재건축은 특정 단지를 철거하고 신축하는 방식이다. 재개발과 재건축 사업의 진행 절차는 동일하다. 다만 기반시설 정비가 포함됐다는 점에서 재개발은 공익사업 성격을 띠고 있다.

정비사업을 대표하던 재개발·재건축이 최근 들어 한계에 다다른 이유는 지역실정에 관계없이 일괄적으로 구역을 지정하는 사업방식에 비롯된다. 넓은 사업지를 한꺼번에 정비할 수 있다는 장점이 있지만 지역 공동체가 파괴되는 부작용이 발생했던 것이다.

또 재개발·재건축은 개발이익을 극대화는데 초점이 맞춰져 주민 갈등, 조합원 내분 등으로 사업 추진이 쉽지 않다는 점도 한계로 지목된다.

◇전면철거 방식 한계…가로주택 정비 등 소규모 개발 '부상'
서울 성북구 삼선동 일대 삼선3 재개발구역 모습. 서울시 결정에 따라 재개발 구역에서 직접 해제되는 곳이다/사진=뉴스1 DB © News1
서울 성북구 삼선동 일대 삼선3 재개발구역 모습. 서울시 결정에 따라 재개발 구역에서 직접 해제되는 곳이다/사진=뉴스1 DB © News1

4일 서울시에 따르면 지난 3년간 시 소재 재개발·재건축(뉴타운 포함) 지역 683곳 중 36%에 해당되는 245곳이 구역 해제됐다.

나머지 483개 구역 중 추진주체(조합 및 추진위원회)가 있는 327곳은 사업 가능성 여부에 따라 등급을 매겨 관리한다.

가로주택정비와 주거환경정비 등이 재개발·재건축 대안사업으로 부상한 시점은 서울시의 뉴타운 출구전략이 본격화된 시기와 맞물린다. 대규모 철거를 통한 정비사업이 추진되기 어려워지면서 자연스레 소규모 개량에 초점을 맞춘 이들 사업의 필요성이 제기된 것이다.

소규모, 수복형 사업인 주거환경정비는 노후화된 주택밀집 지역에 기반시설과 주민공동시설을 확충해 원주민들의 이주를 최소화한 방식이다.

가로주택정비는 2012년 단독주택 재건축이 폐지되는 대신 도입된 사업 유형이다. 가로주택정비는 재개발·재건축과 달리 마을공동체를 유지하면서 낡은 주거지를 개선하는 주민참여형 재생사업이다.

정비계획 지정과 수립, 기반시설 부담 등 절차 없이 사업이 빠르게 진행되고 조합원은 최대 3가구까지 주택을 분양받을 수 있다는 게 장점이다.

현재 중랑구 면목우성주택에서 1호 조합이 나왔고 동대문구 장안동, 송파구 송파동, 마포구 합정동, 서초구 양재동 등에서도 사업이 추진되고 있다.

이제원 시 도시재생본부장은 "정비예정구역을 지정해 추진되는 재개발·재건축은 주민들 동의 없이도 사업이 가능해 이에 따른 폐해가 컸다"며 "노후도나 주민 동의율을 종합적으로 고려한 정비지수제를 도입하고 지역맞춤형 주거지재생도 병행할 계획"이라고 말했다.

◇전면철거·소규모 개량 '혼용'…강북권 일부, 재개발에 속도

그래픽=방은영 디자이너 © News1
그래픽=방은영 디자이너 © News1


정비사업 트렌드가 소규모 주거개선 사업으로 전환되고 있지만 재개발·재건축이 완전히 배제된 것은 아니다.

정부가 가로주택과 주거환경정비 사업의 수익성 개선과 관련된 제도 개선안을 마련하는 한편 재개발·재건축 규제완화에 나서고 있는 이유는 현실에 맞는 다양한 정비사업 유형을 마련하기 위해서다.

재개발·재건축으로 양분됐던 정비사업 방식이 도시재생, 주거환경정비, 가로주택정비 등 다양한 유형으로 세분화되고 있는 것이다.

이같은 모습은 뉴타운 출구전략을 진행하고 있는 서울시 정책에서도 드러난다. 이달 서울시가 발표한 '뉴타운·재개발 ABC 관리방안'은 재개발·재건축이 추진될 수 있는 곳은 적극적인 지원을 제공하고 그렇지 않은 사업장은 소규모 개발방식으로 전환하겠다는 내용이 핵심이다.

사업 추진 주체가 있는 327개 구역을 각각 A(정상 추진), B(사업 정체), C(추진 곤란) 3가지 등급으로 분류하고 A등급에는 운영비 공공융자 등 지원을 확대하겠다는 게 시 계획이다. 대신 재개발·재건축이 어려운 C등급은 시가 직권으로 구역해제를 추진하게 된다.

정상추진이 가능한 A등급으로 분류된 곳은 151개 구역으로 남가좌 1구역(재건축), 답십리 14구역(재개발) 등 강북의 뉴타운 사업장이 상당수 포함됐다. 그동안 개발소외지로 꼽혔던 강북은 재개발·재건축에 대한 욕구가 강한데다 강남에 비해 저층 단지가 많아 사업성도 높다고 판단한 것으로 보인다.

◇도시재생 전환 과도기, 정부·지자체 지원 확대
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그래픽=뉴스1 DB @News1

현재 정비사업 트렌드는 재개발·재건축이 가능한 곳은 전면철거 방식을 적용하되 어려운 곳은 소규모 개량 사업을 도입하는 투트랙 방식으로 전환됐다고 볼 수 있다.

다만 그동안 도심 개발이 고밀도 방식으로 이뤄졌다는 점에서 재개발·재건축을 적용할 수 있는 지역은 계속 줄어들 것으로 보인다. 장기적으로 소규모·점진적 개량 위주의 개발이 늘어나게 된다는 의미다.

소규모 개량 방식의 정비사업은 전면철거를 지양하고 주민참여에 초점을 맞추고 있다는 점에서 도시재생 개념과 맞닿아 있다. 결국 현재 정비사업 현장의 모습은 도시재생으로 전환되는 과도기적 단계로 해석할 수 있다.

구도심 기능 회복, 지역 커뮤니티 활성화 등 광범위한 분야를 아우르는 도시재생은 전문가들 사이에서도 개념에 대한 의견이 분분하다. 하지만 주민과 공공이 지역 경제 활성화를 위한 소프트웨어도 함께 개발한다는 점에서 기존 정비사업보다 한 단계 진일보한 방식이라는 데는 의견이 일치한다.

정부와 서울시가 구도심 기능 회복과 주민 참여를 도시재생의 핵심요소로 강조하는 배경이다. 주민 참여에 기반해 지역 공동체 발전을 도모하는 한편 구도심에 활력을 불어넣는 융·복합 개발을 지향하고 있는 것이다. 국토교통부도 '국가 도시재생 기본방침'을 수립하며 마을기업 창업지원, 상권 활성화 등 소프트웨어 지원에 초점을 맞추고 있다.

한국형 도시재생에 대한 지원도 확대되고 있다. 정부는 국민주택기금을 도시재생에 투입할 수 있는 법적 근거(주택도시기금법)를 마련했다. 서울시도 5년간 도시재생 사업에 필요한 예산 2조원을 마련하고 필요한 부분에 대해서는 공공재원을 적극 투입한다는 계획이다.

심교언 건국대 교수는 "도시재생이 기존 정비사업과 근본적으로 다른 점은 주민이 사는 곳을 직접 개량하고 지역 공동체를 유지한다는데 있다"며 "현재는 정비사업 패러다임이 도시재생으로 전환되는 과도기적 단계에 해당된다"고 말했다.

심 교수는 "물리적인 주거지 정비와 지역경제 활성화를 위한 다양한 프로그램이 개발되려면 주민참여가 무엇보다 중요하다"면서 "정부와 지자체는 도시재생 물꼬를 터주는 역할을 담당하고 장기적으로는 주민 제안형 방식으로 사업을 육성하는 것이 바람직한 방향"이라고 덧붙였다.


haezung2212@

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