부동산시장을 두고 벌써 과열론이 제기되고 있다. 주택거래량이 사상 최고치를 경신하고 있고 신규분양시장에서는 높은 경쟁률을 기록하며 1순위 청약 마감행진이 이어지고 있다. 프리미엄(웃돈)을 노린 분양권 거래도 늘어나는 조짐이다. 이같은 부동산시장 변화는 전세난에 따른 내집마련 열기가 원인이다. 초저금리 시대가 그 환경을 만들어주고 있다. 하지만 거래 급증과 달리 집값은 제자리걸음이고 내집마련 러시에 주택담보대출마저 사상 최대를 기록하고 있다. 자칫 미국의 금리인상이 예상되는 상황에서 집값마저 하락한다면 하우스푸어가 양산될 수 있다는 경고음이 켜지고 있다. 5회에 걸쳐 최근 부동산시장에서 제기되고 있는 '부동산 폭탄돌리기' 논란을 다뤄본다.<편집자 주>

[글 싣는 순서]

1.부동산시장 벌써 과열일까…하우스푸어 양산 위기?
2.전세난에 떠밀리듯 내집마련, 위험한 선택인가
3.분양시장 호황에 '웃돈' 노린 투자도 밀물
4.올 분양물량 40만 가구 쏟아진다…"2년 뒤 집값 하락" 경고등
5.가계부채 급증, 한국판 서브프라임 모기지 사태 '경고론' 솔솔

© News1

끝없이 오르는 '미친 전세값'에 차라리 집을 사고 말겠다는 무주택자가 늘고 있다. 한편에서는 빚더미에 올라 '하우스푸어'로 전락할 수 있다는 우려의 목소리도 나오고 있다.

내집마련을 위한 실탄은 주택담보대출이다. 기준금리 인하로 금융비용 부담이 줄어들자 주택담보대출이 급증하고 있다. 여기에 정부에서도 금리 1%대 맞춰 국민주택기금을 활용한 디딤돌 대출 금리를 0.3%포인트 낮췄고 청약제도까지 간소화됐다.

이렇다보니 신규분양시장과 기존 경매시장을 비롯해 아파트 외 연립이나 다세대주택까지 수요가 몰리고 있다. 다만 일각에서 우려하고 있는 주택시장 과열에 대해서는 아직까지 경고 수준에 이르지 않았다는게 전문가들의 견해다.◇전셋값 폭등 "차라리 집사자"…내집 마련 러시

매매전환 수요가 빠르게 늘고 있다. 서울은 물론 전국의 주택거래량이 올해 들어 크게 늘어난 것은 전세로 눌러 앉았던 수요자들 상당수가 매매로 돌아선 결과로 풀이된다.

21일 서울시에 따르면 올해 1분기 주택거래량은 실거래가 신고제가 도입된 2006년 이후 최대치인 4만3833건을 기록했다. 지난해 같은 기간 3만4395건과 비교하면 거래량이 27% 가량 늘었다.

주무부처인 국토교통부는 지난 3월 전국 주택 매매거래량이 11만1869건으로 집계됐다고 밝혔다. 이는 전년 동기대비 24.4%, 전달에 비해선 41.9% 증가한 것이다. 1분기 누적 거래량은 27만53건으로 지난해보다 18.3% 늘었다

주택거래가 늘어난 이유는 복합적이지만 대체적으로 전세난 심화에 따른 반작용이라는데 의견이 모아진다.

김기준 새정치민주연합 의원에 따르면 지난해 은행권 전세자금 신규대출 규모가 전년보다 42% 증가해 16조원을 넘어섰다. 잔액 기준으로는 지난해와 견줘 25% 늘어나 35조원을 육박했다.

아파트가 아닌 주택의 거래량 증가도 눈여겨볼 만하다. 시세상승 여력이 낮은 다세대·다가구 주택거래가 늘었다는 것은 아파트 가격에 부담을 느낀 세입자들이 다세대·다가구 매매시장으로 유입된 결과로 볼 수 있어서다.

지난달 전국의 주택거래량은 아파트와 연립·다세대, 단독·다가구 주택이 전월에 비해 각각 22.8%, 30.8%. 25.6% 늘었다. 거래량 자체는 아파트가 많았지만 증가율은 다세대·연립과 단독·다가구가 아파트를 웃돌았다.

서울 역시 아파트보다 다세대·연립, 단독·다가구 주택의 거래량이 더 많이 증가했다. 1분기 기준 이들 주택은 지난해 같은 기간에 비해 각각 25.1%, 30.8%, 36.2% 늘어난 것으로 나타났다.

김덕례 주택산업연구원 연구위원은 "대출 문턱이 낮아져 아파트 구매를 위한 자금을 조달하기 쉬워졌지만 가격에 부담을 느끼는 세입자들도 많다"며 "이들이 다세대·연립주택 거래에 나서며 비아파트 거래량이 상대적으로 더 많이 증가한 것으로 보인다"고 말했다.

◇대출금리 하락 '집 사세요"…빚 내서 집 사라는 정부 비판론 제기

© News1 이은주 디자이너

전세난으로 기존주택 거래뿐만 아니라 분양시장도 활황을 보이고 있다. 분양시장 활황은 청약자격 완화의 영향도 한 몫하고 있다. 게다가 금리인하로 인한 대출 상품들을 비교하며 내집마련에 적극 나서고 있다.

이달 3만2654가구가 분양 예정인 가운데 다음달 3만4257가구 등 대규모 분양물량이 연이어진다. 이같은 분양물량 증가는 건설사들이 내집마련 열기가 높을때 서둘러 분양에 나섰기 때문이다.

이처럼 무주택자들이 내집 마련에 적극 나설 수 있는 것은 대출금리 하락으로 금융비용 부담이 현격히 줄어들었기 때문으로 풀이된다.

지난달 한국은행 금융통화위원회가 기준금리를 0.25%포인트 내린 연 1.75%로 운용하기로 결정하면서 코픽스 금리에 연동되는 금리변동주기 6개월~3년 은행 주택담보대출 금리가 2%대가 보편화될 전망이다.

한국은행에 따르면 주택거래가 역대 최대 수준으로 증가한 지난달에는 주택담보대출 총액도 4조8000억원이나 늘었다. 관련 통계가 집계된 이후 3월 기준으로는 최고 수준이다. 올해 1분기 주택담보대출 누적증가액은 11조6000억원이며 이 역시 2008년 이후 가장 높은 기록이다.

전세난에 지친 수요자들이 빚을 내 주택 마련에 나서며 주택담보대출 총액도 덩달아 증가한 것이다. 지난달 기준 시중은행의 주택담보대출 잔액만 418조4000억원에 이른다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "지난해 부동산 3법이 통과하고 LTV(주택담보비율대출)와 DTI(총부채상환비율)가 완화된데다 시장에 유동자금이 많이 풀리고 있어 무주택자 입장에서는 높은 전세가율 때문에 내집 마련을 고민하는 경우가 있다"면서 "부채를 감당할 수 있는 능력이라면 내집을 사는 것도 한 번 고려해볼 만 하다"고 말했다.

반대로 미국의 금리 인상 시기가 빨라짐에 따라 우리나라 역시 금리 인상 시점도 빨라질 수 있어 빚을 진 대출자들에게는 이자 부담이 늘 수 밖에 없다며 가계부채를 걱정하는 이들도 있다. '빚내서 집 사라'는 정부의 부동산 정책을 비판하는 목소리가 커질 수 밖에 없는 것.

서정훈 외환은행 경제연구팀 연구위원은 "미국이 금리 인상한다고 할때 우리도 금리를 올려야 할 것"이라며 "가계부채가 부동산 정책때문에 늘고 있어 우려스러운 상황에서 인상시기 전후로 민간소비가 위축될 수 있는 충격이 있을 것"이라고 지적했다.

◇자가점유율 58%…'하우스 푸어' 예단 이르지만 경고는 '필요'

© News1

국토부가 최근 내놓은 2014년도 주거실태조사 자료를 보면 우리나라 국민의 자가주택 보유율은 58%로 지난 2012년보다 0.4%포인트 줄었다. 자가 보유율은 처음 주거실태조사가 시작된 지난 2006년 61%에서 2008년에는 60.9%, 2010년 60.3%, 2012년 58.4%로 지속적인 감소세를 보이고 있다.

특히 같은 기간 고소득층의 자가주택 보유 비율은 72.8%에서 77.7%로 늘어난 반면 중소득층은 56.8%에서 56.4%로, 저소득층은 52.9%에서 50%로 각각 줄면서 주거양극화가 심화되고 있는 것으로 나타났다.

자가율이 떨어지고 있는 이유는 1~2인 가구의 증가세와 맞물려 있다. 통계청이 지난해 발표한 1인 가구는 현재 26.5%로 문제는 2030년에는 32.7%, 2035년에는 34.3%까지 늘어나는 것으로 예측하고 있다. 가족가치의 약화와 미혼독신남녀의 증가, 고용 불안정 등이 복합적으로 작용한 수치다.

이런 상황에서 30대가 주택 매매 시장의 주요 고객으로 등장하고 있다. '전세를 구하지 못해' 어쩔 수 없이 빚을 내 집을 사거나 불안한 부동산시장이 언제 어떻게 급변할지 몰라 마지막 기회라는 심리적 요인이  작용하고 있다. 

© News1 이은주 디자이너

국민·신한·우리·하나 등 4대 시중은행의 주택담보대출 잔액에 따르면 39세 이하의 대출 잔액 증가율은 23.6%나 된다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 "정부가 부동산 부양정책을 계속해서 내놓고 있지만 과거에 비해 기존주택의 매매의 상승요인이 뚜렷하지 않다"며 "전셋값과 차이가 없다는 이유로 무리해 집을 사면 이자부담해 빈곤하게 사는 하우스푸어가 될 수 있다"고 말했다.

이에 대한 대비가 필요한 실정이다. 상환능력을 고려하지 않은 대출은 30대 하우스 푸어를 양산시킬 수 있다. 금융당국도 문제의 심각성을 인식하면서 가계부채 억제책을 마련했다. 임종룡 금융위원장은 "가계부채 문제 해결을 위해선 관계부처 간 협의가 중요하다"며 "부처 간 가계부채협의회를 통해 MRI처럼 가계부채 내역을 상세히 들여다 볼 것"이라고 말했다.

기획재정부·금융위원회·한은·금융감독원 등 당국은 가계부채 협의체를 구성해 가계부채의 거시경제적 영향 및 건전성, 상환능력 등 다각적 차원에서 접근해 나갈 계획이다. 특히 2금융권 비주택대출(상가·토지담보대출 등) 관리를 강화하고 대출구조 개선과 취약계층 맞춤형 지원 및 금융권 심사관행 개선 등을 중점 논의하기로 했다.

김규정 NH투자증권 부동산 전문위원은 "금리가 떨어지고 전세금이 올라가 대출을 쓸 수밖에 없는 상황에서는 요즘의 대출환경은 아주 좋은 조건이다"면서 "다만 전체 집값의 30%를 넘지 않는 부채수준이 적당하다"고 설명했다.

이어 "대출조건을 완화하는 방법으로 집을 사도록 하고 있지만 향후 부채 관리 등에도 정부가 중점관리하는 모습이 필요하다"고 덧붙였다.


hj_jin@