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소득 5000만원의 직장인 A씨는 지난해 4억원 주택을 구입하면서 시중은행에서 5년만기, 변동금리(연 3.5%), 만기 일시상환 조건으로 2억원을 대출받았다. A씨는 대출기간동안 매월 58만원씩 총 1억4000만원의 이자를 부담해야 한다.

그런데 이번에 정부가 내놓기로 한 전환대출 상품인 '20년만기, 20년 연 2.9% 고정금리, 원금 70% 부분 분할상환' 상품으로 갈아타면 8000만원의 이자만 발생, 총 6000만원을 절감할 수 있다. 매월 납입금은 원금과 이자를 합쳐 109만원이다. '20년만기, 20년 고정금리 연 2.8%, 원금 전액 분할상환 상품'으로 전환할 경우 총 6000만원으로 이자 부담이 더욱 줄어든다. 

신규 대출은 해당되지 않으며 기존 시중은행에서 이자만 내는 거치식 변동금리 상품이 있는 사람들에 대해서만 적용된다. 주택담보대출 전환에 필요한 재원은 국책기관으로 유사한 상품을 취급해온 주택금융공사에서 조달한다. 기존 은행 변동금리부 주택담보대출을 주택금융공사가 다소간의 금리를 희생하면서 보금자리론 성격의 모기지론으로 전환시켜주는 것이다. 

정부가 올해 설정한 한도는 20조원이다. 또 시행 효과 등을 고려해 필요시 주택금융공사 자본금 한도(현 2조원) 상향 조정 등을 통해 확대 추진키로 했다. 주택금융공사는 은행에서 이같은 변동금리부 대출을 넘겨받아 고정금리 상품으로 대환해준뒤 그것을 모아서 유동화해 자금을 다시 조달할 전망이다.  대출 전환 실무는 대출을 받은 은행에서 취급해준다.

적용대상자와 관련 기존 은행에서 3년 혹은 5년 고정금리 등으로 사실상 고정금리 상품을 받은 사람이나 기존 주택금융공사 모기지론을 쓴 사람은 해당되지 않는다.

서울 여의도 63시티 전망대에서 바라본 서울 시내의 아파트 단지 모습. 2014.12.21/뉴스1 © News1 양동욱 기자

신규 대출을 받는 사람은 해당되지 않는다. 그러나 고정금리 상품으로 갈아탈 경우 최대 300만원까지 중도상환수수료가 면제되기 때문에 일정규모 이하의 신규 대출자는 은행에서 거치식 변동금리로 대출을 받았다가 곧바로 전환하면 된다. 중도상환 수수료가 1.5%인점을 고려하면 대략 2억원까지 대출은 은행에서 변동금리부로 받았다가 바로 전환할 수 있다.

금융위원회는 29일 발표한 올해 업무계획에서 이같은 전환대출상품을 오는 3월 출시하겠다고 밝혔다. 20년 만기, 20년 연 2.8%, 원금 전액 분할 상품의 경우 현재 주택금융공사가 하나·외환은행 창구를 통해 공급하는 t플러스 보금자리론에 적용되는 금리 3.1%수준보다 0.3%포인트 가량 낮다. 거치조건부로 은행권이 적용하는 변동금리가 현재 연 3.2%수준인 것과 비교해도 크게 낮다. 

정부가 이같이 파격적 혜택을 주면서 주택담보대출에 대해 모기지형 전환대출 상품을 내놓은 것은 은행권 주택담보대출이 일시상환·변동금리 위주여서 향후 금리가 치솟을 경우 원리금 상환이 불가능해지거나 곤란해지는 대란이 올 수 있다는 판단에서다.

고승범 금융위 사무처장은 브리핑을 통해 "이번 정책에 따라 고정금리 대출 비중이 지금보다 5%p 올라갈 것으로 기대된다"며 "내년부터는 올해 추진되는 상황을 봐서 고정금리 전환 정책을 확대할 시행할것"이라고 말했다. 금융위는 주택담보대출의 고정금리·분할상환 대출 비중을 지난해 말 2.6%에서 2017년까지 15%로 확대할 방침이다.

금융위는 은행에도 유인책을 주기로 했다. 정책적 혜택을 앞세워 기존 은행의 대출고객 일부를 주택금융공사로 옮겨오는 일이다 보니 은행의 수익기반에 부정적으로 작용해서다. 

금융위는 우선 은행권의 혁신성 평가에서 이같이 가계대출 구조개선에 앞장선 은행들을 우대해 주기로 했다. 또 재무면에서는 구조개선 실적에 따라 은행들이 대출에 대해 내야하는 주택신용보증기금 출연료도 감면해주기로 했다. 현재 은행들은 대출별로 만기, 상환구조, 금리구조에 따라 대출금의 0.05%∼0.30%를 출연료 부담하고 있다.

금리 혜택을 보는 차주에 대해서는 상환능력을 보다 정밀하게 들여다보기로 했다. 현재 2013년말 기준 은행권 주택담보대출 328조원 가운데 차주의 소득이 파악된 대출은 64.5%에 불과하다. 소득 등 차주의 상환능력이 증명되지 않으면 대환이 불가능할 수도 있는 것이다. 특히 상호금융권은 총부채상환비율(DTI) 미적용 대출은 대부분 상환능력 심사를 생략하고 있다.

부채 부담이 큰 저소득층과 영세자영업자 등에 대한 모니터링도 강화된다. 자영업자 대출은 업종별, 담보별 대출 통계를 세분화해 관리된다. 


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