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'광교 고가낙찰' 중흥건설, 분양가상한제 발목 잡히나

C2블록 주상복합 분양가 1700만원 선으로 가닥…시세比 10%
'실질 택지 분양가' 힐스테이트 광교보다 낮아…분양가 제한 가능성↑

(서울=뉴스1) 최동순 기자 | 2015-01-29 07:49 송고
 © News1

광교신도시의 '노른자위 땅' C2블록을 고액에 낙찰받은 중흥건설이 주상복합아파트의 평균 분양가를 1700만원 선으로 추산했다. 주거부분 공급금액을 고정하는 조건으로 입찰에 참가했던 중흥건설의 입장에서는 분양가상한제의 제한을 받을 가능성이 더욱 높아졌다는 평가다.

29일 업계에 따르면 중흥건설은 최근 금융권 프로젝트파이낸싱 대출 실무자들을 대상으로 진행한 'C2블록 개발사업 설명회'에서 적정 분양가를 3.3㎡당 1650만~1750만원 선으로 제시했다. 광교신도시 평균 시세 3.3㎡당 1555만원(2014년 말 기준)대비 9.3% 높은 수준이다. 지난해 공급된 다른 아파트 분양가격도 웃돈다. 2014년 11월 분양한 '힐스테이트 광교' 분양가는 3.3㎡당 1620만원(펜트하우스 포함)이었다.

C2블록 주상복합 아파트의 목표 분양가를 높게 잡은 것은 부지매입비용을 충당하기 위한 것으로 풀이된다. 11월 초 최고가매각입찰방식으로 진행된 주상복합용지 C2블록 입찰에서 중흥건설은 공급예정금액 5644억원의 132.8% 수준인 7500억원에 낙찰받았다. 현대건설 등 대형사 컨소시엄이 적어낸 금액보다 500억원 가량 높은 금액이었다.

문제는 정작 분양가심사에서 중흥건설이 높은 가격에 입찰받았다는 사실과는 별개로 진행될 가능성이 크다는 점이다. 중흥건설이 공급예정금액보다 높게 써낸 2000억원은 모두 비주거용지 비용이지 주거용지 비용은 아니다.  

당시 입찰은 주거부분 공급금액을 미리 확정시켜 놓는 방식으로 진행됐다. 경기도시공사는 '광교신도시 주상복합용지 C2블록 공급공고'에서 주거부분 공급금액 5246억원을 '확정금액'으로 규정하고 주거외부분(공급예정가격 398억원)만을 입찰 대상으로 명시했다. 중흥건설이 택지확보를 위해 입찰에 참가했다고 하더라도 분양가 책정 등에 고려되는 '택지비'가 늘어난 것은 아닌 것이다. 

경기도시공사 관계자는 "엄밀히 말해 당시 경쟁입찰은 비주거부분을 대상으로 한 것이지 주거부분에 대한 것이 아니었다"며 "분양가는 택지비만을 기준으로 산정돼기 때문에 아무리 고가 낙찰을 받았다고 하더라도 심사에 고려되지는 않는다"라고 말했다.

◇ C2블록 '주거부분 공급가격', 힐스테이트 광교보다 저렴 

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업계 관계자들은 이런 이유에서 C2블록 주상복합의 분양가가 1600만원 중반대 이상으로 책정되기는 쉽지 않을 것이라 판단했다. 용적률을 감안했을 때 앞서 분양한 '힐스테이트 광교'보다도 3.3㎡당 주거부분 공급가격이 낮을 수 있다는 설명이다. 

주거부분 공급금액만을 택지비로 산정할 경우 C2블록의 3.3㎡당 공급가격(연면적 기준)은 569만원으로 '힐스테이트 광교'가 들어서는 D3블록보다 634만원보다 10% 가량 저렴했다. 기타공용면적 등에 따라 전체 공용면적이 달라진다는 것을 감안하더라도 1700만원대 분양가는 어렵다는 계산이다.

7000억원대 C2블록의 실질 공급 가격이 2000억원대 D3블록보다 저렴한 이유는 △주거부분 확정금액과 △용적률 등에서 차이를 보이기 때문이다. 

C2블록과 D3블록의 전체 공급가격은 각각 7500억원과 2568억원으로 차액이 4932억원에 달하지만 주거부분 확정공급가격만으로 계산할 경우 차액은 2866억원으로 줄어든다. 또한 C2블록의 용적률이 D3블록보다 117%포인트 높기 때문에 실제 연면적당 공급가격이 낮아진다. 

◇ '개발욕심' 수원시 高분양가 허용 가능성도 높아

다만 광교신도시의 개발을 바라는 수원시가 중흥건설에 1700만원대 분양가를 책정해 줄 가능성도 제기된다. 실제 수원시 관계자는 뉴스1과의 통화에서 "광교신도시의 아파트매매가격은 빠른 속도로 상승하고 있다"며 "주변 시세등을 고려할 때 1700만원 선이면 타당한 가격이라 본다"고 말했다.

원칙적으로는 아무리 높은 가격에 용지를 낙찰받았다고 하더라도 고정가격으로 정해진 '주거부분'만을 택지비로 산정돼야 한다. 하지만 통상 지자체들은 '비주거부분'까지 포함한 낙찰가격 전체를 고려해 분양가를 산정해 왔다는 전언이다. 더 높은 금액을 지자체 도시공사에 제공한 만큼 일종의 '어드벤테이지'가 주어질 수 도 있다는 것이다.

경기도시공사 관계자는 "법적으로는 주거부분 금액만을 택지비로 산정해야 하지만 통상 입찰금액 전체로 분양가를 산정하는 것으로 알고 있다"고 귀띔했다. 한 업계관계자는 "가장 좋은 땅을 가장 늦게 분양하는 등 관련 지자체에서 부지매입비 자체를 올려놓은 측면이 있다"며 "사업비용을 올려놓은 책임에서 자유롭지 못한 지자체가 사업자의 분양가에 제동을 걸기란 쉽지 않을 것"이라고 말했다.

수원시가 과도하게 높은 분양가를 허가할 경우 지자체가 아파트 가격 상승을 부채질했다는 비판을 피하기 어려울 것으로 보인다. 최승섭 경실련 부동산감시팀 부장은 "공공성을 담보해야하는 공공택지에 대해 분양가 상승을 일으킬 수 있는 최고가입찰방식을 적용하는 것은 문제가 있다"며 "교수 등 건설업계 관계자들로 구성되는 분양가심사위원회가 원칙적인 판단을 내릴지도 의문"이라고 말했다.


dosool@