© News1

"개인 임대사업자나 기업형 임대관리업자에게 돌아가는 혜택이 없어요. 등록하지 않아도 월세 받는데 지장이 없고 기업형 임대관리는 자격 요건이 까다로운데 누가 하겠습니까."세제 감면과 규제 완화에도 불구하고 민간의 임대주택 공급은 원활하지 않다. 민간 매입 임대사업자를 시장으로 끌어낼 만한  확실한 당근책이 없어서다. 이런 가운데 정부가 내년 상반기 경제운용방안에 민간주도 주택임대산업의 육성으로 주거안정을 도모키로 했다.

예컨대 기업이 임대주택 시장에 들어올 수 있도록 토지나 자금지원 및 세제 등을 종합적으로 살펴보기로 한 것이다. 여기에 임대사업자 등록도 높여 개인의 참여도 덤으로 끌어올리겠다는 전략이다.

이에 대해 전문가들도 동의하고 있다. 민간 임대사업자들에게 공공택지를 민간 임대주택용으로 싼값에 제공하고 조세·금융상 혜택을 준 후 이들이 상대적으로 저렴하고 장기간 임대를 보장할 수 있는 임대주택을 시장에 내놓을 수 있도록 해야 한다는 것이다.

특히 대기업의 민간임대시장 참여 방안은 임대주택이 점차 보편화되고 있는 가운데 그 질을 높여 부정적 이미지를 벗으려는 의도도 포함돼 있다고 설명한다. 다만 임대관리 활성화를 위해서는 기존 미등록 업체와 차별화된 세제상의 헤택 등을 주는 것이 전제 돼야한다는 입장이다.1~2인 가구 주택 전문업체 수목건축의 서용식 대표와 주택임대관리회사 라이프테크의 박승국 대표 및 일본의 공동주택 관리 시스템을 들여 온 우리레오PMC의 이재권 대표와 함께 현재의 문제점과 해결방안에 대해 모색해본다.

◇지난 2월 주택관리업 도입…현실 반영못해 실효성 '無'

- 주택관리업이 지난 2월에 본격 시작됐다. 시장의 평가는 어떠한지 궁금하다.

= 이재권 우리레오PMC 대표(이하 이재권) : 지난 2월 주택임대관리업 도입이후 시장의 관심은 굉장히 높다고 생각한다. 대형건설사·중개업·시공회사·시설관리회사 등 주택임대관리업을 등록한 업체도 100개사가 넘어갔다. 하지만 주택임대관리업을 등록한 회사중에서 현재 본격적으로 이 업을 영위하고 있는 회사는 드문 것 같다. 그 이유는 이 사업이 단기적으로 수익성을 내기 힘든 사업인 점과 제도적 정비가 아직 미흡한 점 등을 들 수 있겠다.

= 서용식 수목건축 대표(이하 서용식) : 임대사업의 전문성을 키우고 장기적으로 민간 임대주택 운영의 경쟁력을 높이겠다는 취지는 좋으나 막상 뚜껑을 열어보니 사정이 딴 판이었다. 특히 정부의 임대소득 과세 방침은 제도 정착 및 사업 확장의 걸림돌로 작용하고 있다.

= 박승국 라이프테크 대표(이하 박승국) : 소득이 노출되고 관리 수수료까지 내야 하니 누가 임대 관리업자에게 위탁 관리를 맡기겠냐면서 미등록 업체에게 관리를 뺏기는 실정이다. 현행 법상 자기관리형 100가구 또는 위탁관리형 300가구 이상 관리하는 업체는해당 지자체에 의무적으로 사업자 등록을 해야 한다. 하지만 중개업소를 중심으로 과거부터 임대 관리업을 했던 상당수 업체들이 미등록 영업을 계속하고 있다.

-민간 주택관리업이 활성화 되기 위해서는 어떤 것들이 선행돼야 하는가.

= 서용식 : 지금까지 정책적 금융지원이 뒤따르지 않았다. 건설임대에 대한 기금 지원이 도시형생활주택 지원 때 처럼 중장기적으로 진행하는 것이 바람직하다. 다만 주택기금에서 2%를 준공 때까지 지원하는 것이 아니라 3년 거취 17년 상환 등을 통해 건설 임대에 대한 부담을 낮출 필요가 있다.

= 박승국 : 임대주택관리업이 발달한 선진국은 주택임대관리 회사가 중개 업무를 함께 겸업하고 있다. 실제로 중개업소가 등록을 하지 않은 채 임대주택을 여러 가구 관리하기 때문에 투명성 차원에서도 병행을 허용해야 한다.

= 이재권 : 민간 주택임대관리업이 활성화 되기 위해서는 본 업종에 대한 여러 가지 환경여건이 조성돼야 할 것으로 보인다. 활성화 대책으로 첫째 주택임대관리업의 제도개선이다. 사업주체에 대한 인센티브 등의 여건이 조성 될 필요가 있다. 둘째 민간 주택임대관리회사의 물건확보를 위한 공공기관과의 협력이 필요하다. 따라서 공공기관 보유 임대주택에 대한 민간회사의 참여 및 사업초기부터 공공과 민간이 컨소시엄으로 사업진행 하는 등의 환경적 여건이 필요하다. 마지막으로 임대인에 대한 혜택이다. 임대주택의 약80% 정도를 전문임대관리회사에 위탁하고 있는 등 주택임대관리업이 정착돼 있는 일본의 경우 임대사업자에 대한 상속세 증여세 감면 등 여러 가지 세제혜택을 지원하고 있어 임대사업의 환경이 조성돼 있다.

- 임대수익 확보가 관건인것 같은데 어떤 문제가 있어서 어려운가.

= 박승국 : 주택임대 관리업의 안전성을 높이겠다며 마련한 각종 장치도 되레 규제가 됐다. 자기관리형 임대관리를 하려면 대한주택보증의 임대관리보증 상품에 의무적으로 관리해야 한다. 하지만 보증료가 비싸고 세입자의 보증금도 집주인이 아닌 보증에서 관리해 실효성이 떨어진다. 민간 보증사도 적극 끌어들일 필요도 있으며 집주인에 대한 혜택도 있어야 한다.

= 서용식 : 준공공임대 주택을 지을때 주는 용적률의 경우도 형식상에 불과하다. 시·도 조례가 아니라 건축법상 인센티브를 확보해주는 것이 선행돼야 한다. 또 다주택자의 민간 임대사업자 전환을 유도하고 쉽게 전환할 수 있도록 등록절차를 간소해 해야 한다. 특히 LH(한국토지주택공사)와 SH공사의 공공물량을 민간에 위탁관리하는 방안도 추진해야 한다.

= 이재권 : 그렇다. 최소한의 임대수익 확보를 위한 구체적이고 확실한 정부지원책이 필요하지 않을까 생각된다.

◇리츠 활성화 위해서는 수익성 확보 등의 확실한 담보 필요

- 다음달에 민간임대시장 활성화 방안을 발표할 예정이다. LH 등 공공기관의 보유토지를 적극 활용한다거나 택지공급 조건과 그린벨트 해제요건 등을 완화한다는 것인데 효과가 있을 것으로 보는가.

= 이재권 : 문제는 민간임대사업자들의 수익률이다. 기업이윤을 추구해야 하는 민간기업 입장에서는 5%대 정도의 안정적인 수익률만 보장 된다면 자연스럽게 민간에서 적극적으로 참여 할 것이라고 생각한다.

= 박승국 : 도심에서 가깝고 수요가 많은 지역이 아니라면 그린벨트 해제 등의 완화가 큰 도움이 되지 않을 것이다. 지금 전월세 문제는 단순히 공급이 적다기보다는 양질의 공급이 적은 것이다. 예컨대 서울이나 신도시를 원하는 수요자에게 서울권역이 아닌 지역의 공급은 큰 의미가 없을 것이다.

= 서용석 : 효과가 매우 크다고 본다. 그 대신 LH의 보유토지를 어떤 조건으로 완화한다는 것이 중요하다. 다만 그린벨트 해제조건은 임대주택 수요자에 대한 입지조건 측면에서 도심지보다는 약하기 때문에 가격조건을 파격적으로 제시해야 한다.

- 장기미착공 사업장에 대한 주택기금 등 금융지원과 리츠 상장요건이나 출자한도 개선 등이 있다. 이에 대해서는 어떻게 평가하는가.

= 이재권 : 주택기금 등의 금융지원과 리츠상장 요건의 개선 등은 민간 임대주택 공급에 기여 할 것으로 보이며 주택임대관리회사의 역할도 커질것으로 보인다.

= 서용석 : 리츠 상장요건은 대폭 완화해 임대주택 전문 리츠를 시장에서 쉽게 이용하고 활용할 수 잇는 전략적 접근이 필요하다. 물론 임대주택 전문 리츠는 상장요건을 좀 더 완화해야 한다.

= 박승국 : 장기미착공 사업장은 수요가 없는 지역이라고 봐야 한다. 주택기금 등 금융지원으로 입주는 가능할 수 있으나 전월세 문제가 해결되고 민간 임대시장이 활성화 되지는 않을 것이다. 리츠 상장요건이나 출자한도 개선등으로 리츠 설립이 쉬워지고 세제혜택 등이 이뤄진다면 긍정적으로 보이지만 수익성 확보 등의 확실한 담보가 없다면 리츠 활성화는 기대하기 어렵다.

- 임대주택 리츠의 법인세 면제 범위 확대와 건설 임대주택에 대한 양도세 장기보유특별공제를 신설했다. 또 준공공임대사업자에 대한 소득세와 법인세 감면율도 높인다고 돼 있는데 임대주택 공급확대를 유도하겠는가.

= 박승국 : 긍정적으로 보지만 초기 수익이 많지 않을 것이란 전제에서 임대주택 리츠의 법인세 면제가 실질적으로 도움이 될 만한 범위인지 확인할 필요가 있다. 또 양도세 장기보유특별공제 역시 양도차익이 실현 됐을 때 얘기이므로 당장 세제지원으로 느끼기는 힘들 것이다. 자본 이득이 없는 상태에서는 보다 실질적인 혜택이 주어져야 공급확대로 이어질 것으로 보인다.

= 서용식 : 건설임대주택에 대한 양도세 세제지원 특별공제도 나름 효과가 있다고 판단된다. 시장에선 임대주택 리츠에 대한 인식이 많이 부족하다. 예컨대 투자 수익률과 수익률을 지속적으로 유지할 수 있는 관리시스템의 부재다. 이에 따라 정부는 기업형 주택 임대관리에 대한 적극적인 세제 금융지원 뿐만 아니라 참여할 수 있는 기업의 문을 대폭 낮춰야 한다. 이렇게 함으로써 업체들 간의 경쟁을 유도하고 임대주택관리 서비스의 질을 높일 수 있도록 해야한다. 

= 이재권 : 어느정도 임대주택 공급확대에 기여하리라 보지만 임대주택 리츠 및 준공공 임대사업자에 대한 단순 세제 혜택 이외 단기적 임대주택 공급이 아닌 장기임대주택으로의 운영을 유도 하는 정책이 근본적으로 임대주택 공급 확대에 기여 하리라 본다

- 보험사와 은행 중심의 임대주택 리츠 투자 협약풀을 다양한 장기 재무적 투자자 등으로 확대하겠다고 하는데 다양한 유형의 공급주택이 이뤄질 수 있겠는가.

= 박승국 : 당장은 어렵다고 본다. 리츠는 안정성에 주력할 가능성이 높고 다양한 유형의 주택이나 소규모 주택보다는 대규모 아파트 단지에 관심을 가질 가능성이 높다.

= 이재권 :  장기 재무적 투자자 확대가 다양한 유형의 공급 주택이 실현될지는 향후 세부적인 후속조치 내용이 관건이 될 것 같다.
투자풀에 참여하는 구성원 모두를 최소한으로라도 만족시키는 안으로 부족한 부분을 정부가 제도적으로 보완해줘야 한다. 또한 국채이상의 이율과 안정성을 보장하는 방안으로 우선주와 보통주로 유동화 시키는 방안도 검토 해 볼 만하다.

- 마지막으로 하고 싶은 말이 있다면.

= 서용식 : 민간 임대주택관리업에 대기업의 참여도 필요하지만 중소건설업체의 참여방안도 내놓아야 한다. 부영같은 기업을 10개 만드는 것보다 규모가 작지만 임대주택만을 전문으로 하는 중소기업이 현실에 더 맞을 수 있다. 임차인에 대한 서비스의 질을 높이고 중·서민 주택 공급자로서 자부심을 갖게 한다면 민간 임대주택 활성화와 관리의 선진화를 이끌 수 있을 것이다.

= 이재권 : 주택임대관리업의 도입 취지 및 목적은 임대인에게 관리부담을 완화시켜 주고, 임차인에게 전문관리업자의 질 높은 서비스를 제공해주는 것 이외에 크게는 연기금과 리츠 등의 금융자금을 유입시켜 민간임대주택건설 공급확대를 꾀하고 임대사업자를 활성화 시켜 전월세 시장을 안정화 시키는데 있다고 할 수 있다. 질 높은 임대주택과 임대사업자 활성화 하기 위해서는 주택임대관리업의 성장이 동반돼야 할 것이고 이를 위해서는 정부 관계부처의 사업주체에 대한 실질적인 혜택이 마련되어야 할 것으로 보인다.

= 박승국 : 민간 임대사업자에 대한 인식이 나쁜 게 현실이다. 예컨대 임대사업자는 소득세뿐 아니라 건강보험료 등 준조세를 부담해야 하는데 준조세를 낮춘다던가 하는 식이 필요하다. 그러려면 다주택자에 대한 인식을 먼저 바꿔야 한다. 많이 사라지긴 했지만 여전히 정부는 임대사업자를 다주택자로 다주택자를 투기꾼으로 보고 규제를 더하고 있다. 다주택자 규제와 민간 임대사업 활성화라는 정반대의 정책을 펴 온 것이다. 다주택자를 공공이 못하는 임대주택 공급 기능을 지원하는 파트너로 인식해야만 제대로 된 혜택이 나올 수 있다.


hj_jin@