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선진국형 중·서민용 민간임대주택 뜬다

[이제는 월세시대…민간임대시장 뜨나<2>] 해외사례 보니
유럽-임대료 상한·세제 혜택, 미국-세액 공제, 일본- 기업형 임대관리 발달
정부 美·日 등 사례 감…특별법 제정 등 법제도 개편 검토

(세종=뉴스1) 진희정 기자 | 2014-12-22 15:02 송고 | 2014-12-23 10:40 최종수정
자료출처 : '일본의 임대주택관리업' © 류수정 디자이너
자료출처 : '일본의 임대주택관리업' © 류수정 디자이너

정부의 주택정책이 시장의 신뢰를 상실하면서 매매가격과 임대차 가격이 동시에 오르는 딜레마 현상이 발생하고 있다. 이런 가운데 정부는 전체 주택 재고의 20~30%가 임대주택인 유럽과 일본을 정책 모델로 삼아 민간임대사업자를 육성하겠다는 전략이다. 일반 다주택자가 아닌 기업형 임대주택업자들이 대거 나와야 임대물량이 안정적으로 공급될 수 있다는 판단에서다.

실제로 프랑스나 영국·독일·미국 등은 국가 주도의 임대주택 공급 정책에 한계를 민간을 통해 해결하고 있다. 민간에 대한 세제혜택을 주고 대신 임대료 상한액을 정해 의무 임대기간을 규정하는 등 적극적인 임차인 보호 정책도 마련하고 있다.

반면 일본은 유럽에서 발달한 개인 민간임대주택과 달리 주택사업자 등 기업 주도형 임대주택사업이 활성화돼 있다. '임대주택 수탁개발 서브리스 방식'과 '임대전문리츠 활용방식' 등이 대표적이다.

김찬호 주택산업연구원 연구위원은 "전월세 시장 안정을 위해서는 임대주택 재고를 늘리는 것이 외엔 묘안이 없다"면서 "하지만 LH(한국토지주택공사)의 부채문제로 공공에 의한 임대주택 공급은 한계가 있기 때문에 어떤 방식이든 민간에 의한 임대주택공급을 늘리도록 하는 것이 관건"이라고 조언했다.

◇프랑스·영국·미국 등 임대주택 등록 의무화

프랑스의 임대주택 가운데 민간임대주택의 비중은 22%이며 등록제이다. 반면 국내 등록된 민간임대주택의 비율은 3.1%에 불과하다. 프랑스는 2008년 금융위기 때 부족한 임대주택을 주택가액의 최대 25%까지 세금을 공제해 주는 '셀리에법'에 이어 2012년 신규 주택 및 임대주택 건설을 장려하는 일명 '뒤플로법'을 만들었다. 지난해 1월부터 2016년말까지 신규주택을 사들여 임대할 경우 투자금액의 최대 18%까지 1가구당 연간 최대 6000유로의 임대소득세를 줄여준다.

다만 혜택을 받기 위해서 대상 주택은 신규주택으로 가격이 30만유로 이하여야 하며 ㎡당 5500유로 이하여야 한다. 또 일반적으로 고정자산의 매각에 따른 양도소득세율 16%가 적용되지만 임대주택을 5년간 소유한 경우에는 일반세율보다 낮은 10%의 세율이 적용되는 등 세제혜택이 있다.

김진영 민주택정책연구원 부연구의원은 "뒤플로법의 효과로 대략 연간 50만가구의 임대주택을 공급할 수 있을 것으로 예상된다"면서 "더욱이 지역별 임대주택을 공급하기 때문에 대도시 근처에 직장이 있거나 생활터전이 있는 경우 저소득층이 외곽으로 밀려나지 않고 그 주변에서 주거생활을 할 수 있는 장점이 있다"고 설명했다.

영국도 감정평가청에 임대주택 등록이 의무화돼 있다. 이를 통해 감정평가청 소속 공무원인 임대료 사정관이 등록한 임대료까지 세입자에게 요구할 수 있으나 이를 초과해선 임대료를 요구할 수 없게 규제한다. 주택 임대소득이 연간 4250파운드 이하일 경우 임대소득세를 면제해준다. 또는 다른 시설과 함께 임대해 수입이 발생할 경우엔 2125파운드까지 면제혜택을 준다.

중·서민용은 아니지만 미국의 저소득층 임대주택 세액공제 프로그램(LIHTC)은 민간 임대주택 공급에 활력을 주고 있다. LIHTC는 저소득 계층을 위해 임대주택을 건설하는 민간 개발업자에게 토지비 등 감가상각이 되지 않는 고정자본을 제외한 개발 비용이나 기존 주택 매입비의 일정비율(9% 또는 4%)에 대해 10년 간 세액을 공제해 준다. 세액감면 권리는 유동화시켜 투자 상품으로 시장에서 거래할 수도 있다. 이 프로그램이 도입된 1987년부터 2007년 사이 미국에서 공급된 민간 임대주택은 전체 주택공급량의 15% 수준에 달한다.

허윤경 건설산업연구원 연구위원은 "미국의 경우 최고 6%의 임대수익률을 얻고 있지만 우리는 수익률이 현저히 떨어진다"며 "유동화를 위한 제도 마련과 함께 지방세 면제 등 세액공제 프로그램 도입이 필요하다"고 전했다.

◇일본, 개인·건설사·시행사 등 임대관리업 참여 러쉬

일본은 우리보다 부동산버블이 빨리 꺼지자 다주택자들에게 임대사업자로 전환때 상속·증여세 혜택을 줬다. 20~30가구를 가지고 있는 개인이나 건설사, 시행사 등이 모두 임대관리업에 뛰어들었고 전문 서비스 업체들도 성장하면서 주택시장이 제2의 활황을 맞고 있는 셈이다.

일본은 크게 두가지 방식의 임대관리 사업이 발달해 있다. '임대주택 서브리스사업'은 임대주택사업자가 집주인을 대신해 임대주택을 건설해주고 임대관리운영까지 책임지는 사업형태다. 주택건설과 임대주택관리 노하우를 갖고 있는 기업이 토지소유자 또는 노후주택 소유자 등을 찾아다니며 임대주택사업을 제안한다. 또 임대주택건설에 필요한 자금으로 은행대출을 알선해주고 모든 사무 처리를 대행해주고 이러한 대가로 도급수익과 관리운영 수수료를 얻는 것이다.

'임대전문리츠 활용' 방식은 임대주택사업자가 리츠 투자법인을 만들어 임대주택사업에 활용하는 형태이다. 리츠란 소액투자자를 모아 부동산자산에 투자 운용해 운용수익을 투자자에게 배당하는 펀드 또는 투자법인을 말한다. 자본력과 전문적인 개발능력을 갖춘 대기업 종합부동산회사들이 주로 활용하는 방식이다. 실질적인 임대주택소유자는 리츠에 투자한 소액투자자로서 투자지분만큼 임대운영수익을 배당 받는다.

김찬호 연구위원은 "일본의 기업형 임대주택사업이란 임차수요와 투자수요를 연결해주는 가교 역할을 하는 사업이다"며 "다양한 임차수요자에게 질 높은 맞춤형 임대주택을 공급하고 임대주택의 잠재적인 투자자에게 안정적인 투자기회를 제공하는 것"이라고 말했다.

◇내년도 경제정책 방향에서 민간 임대산업 육성키로

22일 발표된 '2015년 경제정책방향'에는 민간 임대주택 공급량을 늘리고 질을 높이기 위한 대책이 담겼다.

먼저 규제 완화를 위해 LH(한국토지주택공사) 등 공공기관이 보유한 토지를 활용키로 했다. 장기간 팔리지 않는 토지 가치를 재평가한 뒤 값을 깎아 매각하는 방식이다. 할부조건 등 택지 용지공급 조건과 그린벨트(개발제한구역) 해제 요건을 완화하는 등의 인센티브도 주기로 했다.

특히 임대주택 공급을 위해 미국과 일본 등 해외사례를 감안해 특별법 제정 등 법과 제도 개편도 검토키로 했다. 아울러 은행과 보험사가 중심인 임대주택 리츠 투자 참여자에 연기금을 포함시켜 장기 재무적 투자자를 확보키로 했다. 대규모·소규모 공동주택, 오피스텔, 도시형 레지던스 등 종류도 다양화한다.

이와 함께 상근 임직원을 두고 직접 자산을 투자·운용하는 자기관리 리츠에 대해서는 법인세 면제 범위를 확대하고 매매임대주택에 주어지는 양도소득세 장기보유특별공제(10~40%)를 건설임대주택으로도 확대키로 했다.

이밖에 집주인을 대신해 세입자와 주택을 전문적으로 관리하는 주택임대관리업을 활성화하기 위해 유지보수나 하자관리 부담 등 주택임대관리업 표준위탁 계약서를 명확화하고 보증상품을 다양화하기로 했다.

김동수 한국주택협회 진흥실장은 "임대주택 활성화를 위한 특별법 제정 등 법 제도 개편에 대한 구체적인 세부방안이 후속조치가 어떻게 마련되냐가 더욱 중요하다"며 "특히 표준건축비 조속 현실화와 임대주택용지 대폭 저렴 공급 및 세제 면제 감면 대폭 지원 등 과감한 대폭 인센티브가 뒤따라야 대형건설사에서 참여 여부를 검토해 볼수 있을 것"이라고 말했다.

김준환 서울디지털대학교 교수는 "임대주택 리츠의 법인세 면제 범위 확대와 건설임대주택에 대한 양도세 장기보유특별 공제를 신설, 준공공임대사업자에 대한 소득세·법인세 감면율을 높이는 것은 긍정적이다"면서 "앞으로 본격적인 중·서민용 민간 임대주택 시대가 오기 전에 법률·금융 서비스를 갖춰야 한다"고 강조했다.


hj_jin@

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