정부의 부동산 대책에도 불구하고 전세값 상승세가 이어지고 있자 국토교통부가 10·30 서민 주거비 부담완화 대책을 발표했다. 한편 지난 9월 전국 주요 아파트 단지의 전세 실거래가를 분석한 결과 500만원에서 2000만원까지 상승한 것으로 나타났다. © News1 민경석 기자

정부가 30일 발표한 '서민 주거비 부담 완화 대책'은 전세에서 보증부 월세로의 전환 추세는 시장구조변화에 따른 것인만큼 수용하겠다는 정부의 인식이 담겨 있다. 이번 대책의 핵심이라고 할 수 있는 매입·전세임대주택 추가 공급과 보증부 월세 거주가구에 대한 금융 지원 방안은 기존 전세 물량이 월세로 빠르게 바뀌고 있는 최근의 임대차 시장 현상이 일시적인 것이 아니라 거스를 수 없는 흐름이라고 본 데 따른 것이다.특히 지난 9·1 부동산 대책 이후 활기를 띠던 주택 매매시장의 불씨는 꺼뜨리지 않으면서 사회취약계층이나 보증부월세가구를 보호하는데 정책 목표를 두고 서민주거비 부담 완화 대책을 마련했다는 의의를 찾을 수 있다.

무엇보다 전세가격 장기급등의 불쏘시개로 비난받았던 전세시장의 단골메뉴인 전세자금 저리 대출 방안에서 벗어나 자발적 보증부 월세가구에 대한 지원 강화와 준공공임대 등 민간자본을 활용해 월세시대를 위한 기초를 다지고 있다는 정책방향은 긍정적이다.

다만 일각에선 단기적 땜질식의 공급방안을 우려하고 있다. 내년 임대차시장의 가장 큰 불안 변수로 작용할 강남 재건축 대량이주를 조율할 이주시기 분산책과 차가에서 자가로 이전을 도와 전세시장 수요압박을 덜어 줄 이렇다 할 세제규제 완화책이 없기 때문이다.

함영진 부동산114 리서치 센터장은 "전세시장 불안을 잠재울 카운터펀치의 묘수를 찾기보다는 잽을 날려 작은 퇴로부터 만들어 보겠다는 심산이다"며 "거스를 수 없는 대세이니 빠른 월세화를 받아들이라는 것인지 월세전환 속도를 줄여 전세세입자의 고통을 줄이겠다는 것인지 정부의 스탠스가 애매하다"고 지적했다.먼저 도시규제 개선을 통한 장기임대 공급을 확대키로 했다. 앞으로 10년이상 장기 공공임대주택의 건축규제가 완화된다. 국토계획법상 용적률 상한까지 주택을 지어 공급을 늘리겠다는 뜻이다. 예컨대 국토계획법상 제1종 일반 주거지역 용적률 상한은 200%이나 서울시는 조례를 통해 180%만 부여했다.

이에 임대주택법을 개정해 준공공임대를 포함한 10년 이상 장기임대를 건설할 때는 지자체 조례와 관계없이 법정상한까지 부여할 방침이다. 김태섭 주택산업연구원 연구실장은 "9·1대책에서 임대의무비율을 감소함으로써 재개발 사업은 활성화 될 수 있었으나 임대아파트는 사실상 줄어들어 서민주거안정에는 불안정했었다"면서 "용적률을 상향함으로써 9·1대책의 미비점을 보완한 것으로 보인다"고 설명했다.

준공공임대주택 활성화를 꾀하기로 했다. 1월 도입한 이후 사업등록을 한 준공공임대사업자는 고작 256명에 불과한 실적이다. 정부의 자금지원 및 세제혜택이 일반 주택매입임대사업자와 큰 차이가 없는 반면 임대의무기간과 임대료 규제 등 지켜야할 만만치 않은 조항에 규제완화 목소리가 높았다.

이에 따라 이번에 내년 한시적으로 저리의 주택구입자금 대출(2.7%→2%인하)과 함께 임대의무기간이 10년에서 8년으로 단축되고 향후 LH가 매입확약을 통해 사업리스크를 줄어줄 방침이다. 하지만 장기임대사업자가 다음세대로의 자산이전을 담보받는 등 임대주택 공급자의 사업동력을 높여 줄 유인책 중 하나였던 증여·상속세 연계규제 완화는 배제됐다.

국토교통부 © 류수정 디자이너

임대주택 공급시차를 단축하기 위한 방안도 마련됐다. 공공택지 임대주택 건설시 2~3년 공사기간이 걸리는 아파트 외에도 1년 이내 완공이 가능한 다세대나 연립공급을 늘려 임차시장 공급원으로 활용하고 다세대·연립을 건설하는 민간에게도 국민주택기금 이자지원을 강화(5~6%→3.8~4% 금리인하)한 것.

박원갑 KB국민은행 부동산연구소 소장은 "당장 수요자의 임대주택 공급확대 체감이 빨라진다는 순기능은 있다"면서 "하지만 아파트에 비해 대량공급이 어렵고 도시형생활주택이 원룸형만 늘리는 폐해를 낳고 주차장 문제 등을 해결하지 못해 문제가 된만큼 이 부분을 해결해야 한다"고 지적했다.

보증부월세가구의 주거비 부담을 낮춰줄 대한주택보증의 월세납입(임차료지급)보증 범위 확대(임차료 9개월→24개월)와 보증가입대상 확대(신용등급 1~6등급→1~9등급) 등은 월세 세입자의 교섭력을 높이고 월세시대를 대비한 플랫폼 확보차원에서 순기능이 기대된다.

또 2015년 한시적으로 시행되기는 하나 청년실업으로 고통 받는 취업준비생을 위한 월세대출 보증 상품은 신선한 정책시도다. 다만 한부모가정이나 연소득 3000만원이하로 부모의 소득기준을 묶는 등 까다로운 대출 조건으로 수혜층을 좁힌 부분은 향후 문턱을 다소 낮출 필요가 있다는 지적이다.

전문가들은 전월세 시장 안정을 위해선 장기 공공임대주택 재고물량을 늘리는 게 기본에 충실한 대응책인데 이번 대책엔 이 부분이 담겨 있다는 점에서 절반은 성공했다고 평한다. 하지만 임대주택법 개정 등은 국회 통과 상황이기 때문에 시기를 놓쳐버린다면 전월세난을 가중시킬 수 있다고 우려한다. 

김동수 한국주택협회 진흥실장은 "전월세 시장이 혼란스러운 것은 금리인하 등의 요인도 있지만 전세수요가 매매수요로 전환하지 않는 것도 원인이므로 국회 계류 중에 있는 주택시장 정상화 법안과 임대주택법 개정안이 조속히 국회를 통과해 시장에 긍정적인 시그널을 주어야 한다"면서 "거래정상화와 장기공공임대주택 공급을 확충하는 투트랙 전략을 펼쳐야 한다"고 조언했다.  


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