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반포 등 강남 리모델링 추진 단지, "재건축 가자" 급선회

재건축규제 완화여파…전문가들 "용적률 180~200%, 리모델링·재건축 수익성 비교 기준"
객관적 수익성 비교 어려워 주민 갈등 이어질지도

(서울=뉴스1) 최동순 기자 | 2014-09-18 06:10 송고
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서울 서초구 반포동에 위치한 미도아파트 전경 /사진=최동순 기자 © News1

"당연히 재건축으로 가야죠. 요즘 계속 규제도 완화되고 부동산 시장 분위기도 변하고 있잖아요? 몇년만 있으면 재건축이 가능한데 리모델링을 추진할 필요는 없다고 봐요"(반포 미도아파트 주민 A씨)

재건축 연한 단축 등 재건축 규제 완화를 골자로 한 부동산대책이 나오면서 강남 리모델링 추진 단지들에 변화의 움직임이 감지되고 있다. 반포 미도와 대치2단지 등 대표적인 리모델링 추진 단지 조합 관계자들은 9·1대책 이후 문의 전화가 수백통 씩 몰려오고 있다고 전했다.

전문가들은 개별 단지의 특성에 맞게 리모델링과 재건축사업의 수익성을 꼼꼼히 비교해봐야 한다고 조언한다. 하지만 용적률이 '애매한' 리모델링 추진 단지들의 경우 재건축용적률에 따라 분석 결과가 달라질 수 있어 주민 혼란이 불가피할 것으로 보인다. 

◇리모델링 추진 단지, 재건축 추진 '움직임'

18일 서울 서초구 반포 미도아파트의 주민들은 리모델링 사업을 접고 재건축을 추진해야한다고 목소리를 높였다. 한 주민은 "미도 아파트는 남북으로 길게 늘어서 있는 구조라 리모델링을 할 경우 공간 낭비가 심하다"면서 "연한이 단축된 만큼 재건축으로 선회해야 한다"고 말했다.

1987년 준공된 반포 미도아파트는 2007년 리모델링 사업단지로 지정된 이후 리모델링 사업이 추진돼 왔다. 하지만 9·1 부동산 대책으로 재건축 연한이 단축되면서 재건축을 원하는 주민들의 민원이 커지고 있다. 특히 국토부가 도로사선제한 폐지를 추진하면서 재건축 추진은 더욱 탄력을 받고 있다. 미도 아파트는 대로변에 위치해 도로사선제한으로 층수 규제를 받는 아파트 단지다.

이에 따라 미도아파트 리모델링 추진위원회(가칭)는 18일 입주자대표회의를 열고 향후 아파트 개발사업의 방향에 대해 논의한다는 계획이다. 황갑성 추진위원장은 "최근 규제가 완화됨에 따라 재건축의 사업성이 크게 개선됐고 주민들의 관심도 증가했다"면서 "규제 완화가 확정된 것은 아니라는 점까지 포함해 앞으로의 개발 방안을 주민들과 논의할 것"이라고 말했다.

강남구 개포동에 위치한 대치2단지도 일부 주민들을 중심으로 재건축을 지지하는 분위기가 확산되고 있다. 조합에는 9·1 대책이후 500건 가량의 문의전화가 걸려왔다. 한 조합 관계자는 "이번 대책이 일부 재건축 추진을 원했던 주민들에게 명분을 준 셈이기 때문에 지금까지 리모델링을 지지해왔던 주민들도 재건축 지지로 돌아서는 일도 발생할 수 있다"고 귀띔했다.

전학수 조합장은 "재건축 사업의 경우 기부채납과 용적률, 부동산 시장 등 변수가 많아 사업성이 불확실하다"면서 "정부가 지자체와 협의없는 설익은 대책을 내놓아 6년간 주민들을 설득하며 공들인 리모델링 사업이 위기에 놓여있다"고 말했다.

◇"용적률 180~200% 단지, 리모델링·재건축 수익 셈법 엇갈릴 듯"

전문가들은 통상 용적률이 200% 이상이면 리모델링이 유리하고 180% 이하면 재건축이 유리하다고 조언한다. 하지만 미도아파트, 대치2단지 등 대표적인 리모델링 추진 단지들의 용적률은 200%에서 180% 사이다. 지지 개발 방식에 따라 엇갈린 수익률 분석을 내놓으며 주민들이 갈등하는 사태까지도 벌어질 수도 있는 것이다.

용적률 180~200%을 리모델링과 재건축의 사업성를 비교하는 기준으로 삼는 것은 사업 후 리모델링·재건축 아파트의 일반분양 물량이 해당 용적률 사이에서 일치하기 때문이다.  용적률이 180~200% 사이일 경우 재건축 용적률에 따라 수익성이 달라져 객관적인 비교가 어렵다. 

리모델링사업의 경우 전용면적을 기준으로 30~40%의 증축이 가능하다. 복도나 계단 등 공용면적을 포함할 경우 국민주택규모 이하 단지 기준 45%까지 용적률 상향이 가능한 것이다. 예를 들어 기존 용적률 200%인 아파트단지가 리모델링을 한다고 가정할 경우 개발 후 용적률은 280~290%가 된다. 

재건축 용적률의 법적 상한은 300%다. 하지만 증가 용적률의 50%를 임대주택으로 건설해야 하고 기반시설 등에 대한 기부채납의 부담이 있다. 예를 들어 용적률 200%인 아파트단지가 재건축 용적률 300%를 적용받고 기부채납의 비율을 5%로 한정한다고 할 경우 이 아파트의 실질 재건축 용적률은 285%가 된다. 리모델링 사업과 수익성이 거의 일치하는 것이다. 

다만 이는 재건축 용적률을 법적 상한선 까지 적용받았을 때의 이야기다. 법적 상한 미만의 재건축 용적률을 적용받게 될 경우 180~200% 용적률의 단지들의 경우에도 리모델링 사업이 유리할 수 있다. 

이동훈 한국리모델링협회 정책법규위원장은 "대부분 리모델링 추진 단지들은 180%에서 200% 사이로 재건축용적률에 따라 셈법이 갈리는 '애매한 용적률'을 가지고 있다"면서 "세부적인 사항에 따라 재건축과 리모델링 수익률에 대한 계산이 달라질 수 있기 때문에 꼼꼼한 비교가 필요하다"고 말했다.

전학수 대치2단지 조합장은 "리모델링과 재건축의 수익성을 비교하려 해도 단지가 지자체에 몇 퍼센트의 재건축 용적률을 받을 수 있는지 기준이 명확치 않아 어려움이 있다"면서 "주민 혼란을 막기 위해서는 지자체의 확실한 재건축 용적률 산출 기준이 마련되야 한다"고 말했다.




dosool@

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